서울중앙지방법원 2025타경100280. 사당동 ‘기쁨채’ 6층 602호, 감정 이용상태는 단지형 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강규식·김영숙 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2022.06.23. 권혁상 근저당권 채권최고액 37,500,000원입니다. 등기부상 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
임차인 이지훈은 2017.07.04. 주민등록, 2017.07.05. 확정일자를 갖추고 있고, 2024.10.02. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있으며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차권등기 미배당 부분을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 남부순환로265길 13, 6층602호 (사당동,기쁨채) |
| 물건종류 / 면적 | 단지형 다세대주택 · 대상면적 27.31㎡ · 지상6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 강규식 2분의 1 · 김영숙 2분의 1 |
| 사용승인 | 2017.02.01 |
| 감정가 / 최저가 | 290,300,000원 / 76,101,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지훈 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.06.23. 설정된 권혁상 근저당권입니다. 2023년 주식회사테크에셋대부 가압류, 동작구 압류, 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이지훈의 주민등록은 2017.07.04.로 말소기준보다 앞서고, 보증금 250,000,000원에 대해 배당으로 회수하지 못한 부분은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 250,000,000원 | 2017.07.04 / 2017.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 76,101,000원이 아니라 251,769,818원
기쁨채 유사면적 실거래는 총 4건이 확인되고, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 371,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 528,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 30.0% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.13㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2026.05 | 28.44㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2024.10 | 28.44㎡ | 2 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 371,666,666원 |
단순 최저가 기준 수치인 최근 12개월 평균 대비 20.5%는 이 사건의 가격 메리트를 그대로 보여주지 못합니다. 대항력 인수형이므로 실제 비교 기준은 실질취득 251,769,818원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 371,666,666원과 최신 거래 528,000,000원보다는 낮습니다. 다만 6회 유찰, 위반건축물 표기, 임차인 인수 및 동일인 관계 경고를 함께 보아야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 76,101,000원 | 175,668,818원 | 251,769,818원 |
| 7회 유찰 시 | 60,880,800원 | 190,615,054원 | 251,495,854원 |
| 8회 유찰 시 | 48,704,640원 | 202,572,044원 | 251,276,684원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,769,818원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 250,000,000원 | 74,331,182원 |
| 2. 근저당 · 권혁상 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사테크에셋대부 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이지훈 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분 175,668,818원이 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 남동측 인근. 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·4호선 환승역인 사당역이 있어 대중교통 상황은 양호하게 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층, 사용승인일 2017.02.01. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전·1층 주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다. 지붕층 주거 126.3㎡는 602호 전속 부분이 아닌 것으로 판단돼 평가에서 제외됐고, 602호 다용도실 6.72㎡는 제시외건물로 평가됐습니다.
- 거래·환금성. 기쁨채는 19세대이며 유사면적 실거래 표본은 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회이고 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 76,101,000원만 보지 말고 현재 인수 예상액 175,668,818원을 합친 251,769,818원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 251,495,854원·251,276,684원으로 보증금 250,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 임차인 원본 대조. 이지훈의 전입 2017.07.04., 확정일자 2017.07.05., 임차권등기 2024.10.02., 보증금 250,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이지훈과 강제경매 채권자 이지훈이 동일인으로 표시돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관계와 채권 근거를 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 확인. 602호 다용도실 6.72㎡ 제시외건물 및 집합건축물대장상 위반건축물 표기 내용을 감정평가서·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 미배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “76,101,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 여섯 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이지훈의 보증금 250,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 매각대금에서 74,331,182원만 배당되는 구조여서 175,668,818원이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차 실질취득은 251,769,818원입니다.
실질취득가는 최근 12개월 유사면적 평균 371,666,666원과 최신 거래 528,000,000원보다 낮지만, 6회 유찰, 임차인과 경매채권자 동일인 경고, 위반건축물 표기와 제시외건물까지 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 인수구조와 물건 하자를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.