전주지방법원 2025타경31033. 전주시 완산구 중화산동1가 312의 단독주택과 토지를 대상으로 한 공유지분 경매입니다. 감정평가서상 건물은 목조 기와지붕 단층 단독주택이고 사용승인일은 1946.10.01입니다. 전체 토지는 264.0㎡이며 감정평가서에는 명확히 “지분평가”로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰가 11,212,600원은 전체 단독주택과 토지를 통째로 취득하는 가격으로 보면 안 됩니다.
등기 흐름을 보면 2025.03.18 윤영순의 지분에 대해 이 사건 강제경매가 개시됐고, 이후 2026.06.23 강제경매 매각을 원인으로 해당 20분의 1 지분이 김길수에게 이전되어 2026.06.25 등기가 반영됐습니다. 현재 등기에는 김길수 20분의 1, 대한예수교장로회전주시온교회 20분의 10 및 20분의 8, 윤영현 20분의 1의 공유관계가 나타납니다. 즉 이 사건은 전체 부동산 독점소유를 확보하는 구조가 아니라 공유관계 안으로 들어가는 거래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 312 · 선너머4길 9-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지분매각 |
| 건물 이용 / 구조 | 단독주택 · 목조 기와지붕 단층 · 사용승인일 1946.10.01 |
| 토지 | 264.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 본건 경매 대상 지분 | 윤영순 지분 20분의 1 |
| 본건 개시 채권자 / 청구액 | 제일호더블류홀딩스자산대부 주식회사 / 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 11,212,600원 / 11,212,600원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분 구조’를 먼저 본다
본건 지분에는 2025.03.18 강제경매개시결정이 등기됐고, 2026.06.23 강제경매 매각을 원인으로 김길수에게 20분의 1 지분이 이전되면서 2026.06.25 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 등기부상 과거의 가등기·가처분·가압류· 2007년 강제경매 관련 권리는 이미 말소된 상태이고, 현재 등기 요약상 근저당권과 압류는 없습니다.
또 하나 별도로 봐야 할 권리가 있습니다. 2025.10.27에는 윤영현의 20분의 1 지분에 대해 주식회사하나은행의 강제경매개시결정이 등기됐고, 현재 권리 계산상 이 권리가 별도 지분 경매의 기준권리로 잡혀 있습니다. 즉 한 공유자의 지분 경매가 끝났더라도 다른 공유자 지분에는 별도의 경매 절차가 존재하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 시세 할인으로 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 11,212,600원입니다. 명시 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 11,212,600원입니다. 다만 이 금액은 전체 부동산 가격이 아니라 지분평가 금액입니다.
동일·유사 단독주택의 최신 실거래 비교값을 기준으로 한 가격 우위 판단은 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실이나 금액의 절대 크기만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 시세 할인율보다 20분의 1 지분의 실제 활용·처분 가능성이 가격을 좌우합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 11,212,600원 | 10,610,773원 | 89,389,227원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 8,970,080원 | 8,408,619원 | 91,591,381원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,176,064원 | 6,646,895원 | 93,353,105원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,212,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,827원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 100,000,000원 | 10,610,773원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 11,212,600원 가정 시 집행비용 601,827원을 제외한 10,610,773원이 배당되고, 100,000,000원 채권 중 89,389,227원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 예상 인수액에 포함되지 않으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 지분매각의 핵심 위험 — 공유자우선매수와 사용 제약
매각물건명세서에는 이 사건이 지분매각이라고 명시되어 있고, 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 따라서 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
더 중요한 점은 낙찰자가 독립된 한 채의 단독주택을 단독으로 소유하게 되는 것이 아니라는 사실입니다. 전체 소유관계에는 대한예수교장로회전주시온교회의 20분의 10과 20분의 8 지분, 김길수의 20분의 1 지분, 윤영현의 20분의 1 지분이 존재합니다. 지분 취득 후 실제 사용이나 처분은 이러한 공유관계와 분리해서 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중이며, 목조 기와지붕 단층 구조입니다. 사용승인일은 1946.10.01입니다.
- 입지. 전주시 완산구 중화산동1가 소재 “동신2차아프트” 북측 인근의 정비된 기존지대에 위치합니다.
- 교통. 남동측 인근으로 왕복4차선 서원로가 지나고, 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 264.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 348,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 제시외 건물. 종물 및 부합물 형태의 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 전체가 아닌 20분의 1 지분 취득 구조이므로 일반적인 단독주택 단독소유보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 부동산으로 착각 금지. 감정가 11,212,600원은 지분평가입니다. 낙찰자는 20분의 1 공유지분을 취득하는 구조로 봐야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있으므로 외부 입찰자는 우선매수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 공유관계 확인. 김길수 20분의 1, 대한예수교장로회전주시온교회 20분의 10 및 20분의 8, 윤영현 20분의 1의 현재 공유구조를 기준으로 사용·처분 관계를 점검해야 합니다.
- 별도 지분 경매. 윤영현 지분 20분의 1에는 2025.10.27 주식회사하나은행의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
- 북측 인접토지 점유. 건물이 중화산동1가 311-3 대지를 점유하고 있으므로 현황 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 특정 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 확인 대상입니다.
- 제시외 건물. ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 공유지분의 실제 사용·처분 가능성을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 명시 인수권리가 없고 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각 대상이 단독주택 전체가 아니라 20분의 1 공유지분이고, 공유자우선매수권이 존재하며, 건물이 북측 인접토지 311-3을 점유하고 있습니다. 더구나 다른 공유자 윤영현의 지분에는 별도의 강제경매개시결정도 등기되어 있습니다.
따라서 이 사건을 단순한 “1,121만원대 단독주택”으로 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 실질취득액 11,212,600원에 인수금이 붙지는 않지만, 그 돈으로 얻는 권리가 공유지분 20분의 1이라는 점이 핵심입니다. 시세 비교 근거 없이 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 지분 구조·우선매수·인접토지 점유 때문에 환금성과 활용 난도가 높은 사건입니다.
