부산지방법원 2025타경3455. 부산진구 부암동 서면지원더뷰파크 102동 25층 2503호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 353,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.11.01. 설정된 수협은행 근저당권 360,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 가압류·압류, 별도의 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 형태지만, 이 사건은 임차인 확인이 핵심입니다. 이송미가 2503호 전부를 점유하고 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 없음”이나 “인수 0원 확정”으로 단정해서는 안 됩니다. 전입 시점이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있으므로, 매각물건명세서와 전입 관련 원본 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 80-7 서면지원더뷰파크 25층 102동 2503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 새싹로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중임 · 39층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 박민규 · 2021.11.01. 소유권이전 · 거래가액 388,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 주식회사 충북종합주류 / 15,800,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
말소기준권리는 2021.11.01. 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.20. 강제경매개시결정, 충북신용보증재단·충남신용보증재단·전북신용보증재단의 가압류, 2026.03.17. 수협은행 임의경매개시결정, 2026.05.11. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송미 | 2503호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.29. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구 사실은 있으나, 배당요구만으로 대항력 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않아 매각대금에서 얼마나 배당받고 얼마가 남을지도 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
서면지원더뷰파크의 대상 면적은 84.6183㎡이며, 같은 면적대로 매칭된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 444,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 450,000,000원이고, 최근 12개월 최저 거래는 400,000,000원, 최고 거래는 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.81㎡ | 27 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 22 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.34㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.34㎡ | 27 | 440,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 38 | 473,000,000원 |
| 2025.11 | 84.68㎡ | 8 | 432,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 31 | 451,000,000원 |
| 2025.09 | 84.68㎡ | 10 | 448,000,000원 |
| 2025.08 | 84.91㎡ | 18 | 448,000,000원 |
| 2025.08 | 84.91㎡ | 25 | 435,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 23 | 436,000,000원 |
| 평균 | 84.6183㎡ | 12건 | 444,000,000원 |
최저매각가 353,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 79.5%입니다. 최근 12개월 최저 거래 400,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 450,000,000원과 비교해도 명목상 경매가격은 낮습니다. 따라서 가격 데이터만 놓고 보면 시세 아래인 것은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 360,000,000원 | 347,258,000원 |
| 3. 강제경매 · 주식회사 충북종합주류 | 15,800,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 70,190,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 임의경매 · 수협은행 | 15,800,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 516,790,108원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 347,258,000원, 미배당액은 169,532,108원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 보증금·대항력도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,000,000원 | 347,258,000원 | 169,532,108원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 282,400,000원 | 277,646,400원 | 239,143,708원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 294,832,988원 | 0원 |
* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션 값입니다. 이송미의 보증금과 대항력이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 여부를 확정한 값은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구청 북측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·공원 등이 형성된 주상혼용지대이며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 25층으로, 위생·급배수·소화전·화재경보·공동현관기·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 서면지원더뷰파크는 216세대이며 사용승인일은 2021.07.08.입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 2,669.0㎡, 공시지가는 5,589,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 이송미의 전입신고일을 확인해 2021.11.01. 수협은행 근저당보다 선행하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자와 우선변제권 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위 판단을 보완해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이송미는 2025.09.29. 배당요구를 했습니다. 실제 배당요구 내용과 매각물건명세서 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 444,000,000원의 79.5%이지만, 임차인 인수액이 발생하면 낙찰가가 아닌 실질취득가를 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만, 권리 확인이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 444,000,000원의 79.5%이고, 최근 최저 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 말소기준권리 이후 등기 권리들도 매각으로 소멸합니다.
하지만 현재 결론을 가르는 것은 가격이 아니라 임차인 이송미의 대항력 여부입니다. 2503호 전부를 점유하고 배당요구까지 했지만 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서는 매수인 인수 0원을 확정할 수 없고, 353,000,000원을 그대로 실질취득가로 놓아 시세 대비 79.5%라고 단정해서도 안 됩니다. 전입일과 보증금이 확인되어 인수 위험이 해소된 뒤에야 현재 가격의 의미가 확정됩니다.
