부산지방법원 2025타경20641. 부산진구 연지동 한신타워 101동 702호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 593,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 서종범으로, 2000년 4월 12일 임의경매 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다.

현재 등기상 핵심 담보권은 국민은행의 근저당권입니다. 2011년 4월 13일 설정된 채권최고액 201,600,000원의 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 1월 22일 김태성의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 이번 경매 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리 소멸 여부만으로 판단을 끝내기는 어렵습니다. 최영선의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 시세 역시 최근 평균과 최신 거래가 서로 다른 판단 기준을 제시합니다. 권리·점유·가격을 구분해서 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2011년 4월 13일 접수된 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 그보다 뒤에 등기된 갑구 35번 김태성의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

과거 한국주택은행 및 영선2동새마을금고 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 이전에 등기됐던 압류·가압류와 별도 경매개시결정도 등기부상 말소 처리된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석에서는 과거에 말소된 채권액을 다시 인수금액이나 현재 배당채권에 합산해서는 안 됩니다.

점유자 확인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

매각물건명세서와 현황조사에서 최영선의 702호 주거 전입이 확인됩니다. 전입일은 2025년 2월 4일로, 말소기준권리 설정일인 2011년 4월 13일보다 늦습니다. 주어진 권리판정상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균에는 근접, 최신 거래보다는 높다

한신타워는 350세대 규모로 1994년 1월 14일 준공됐습니다. 동일 면적 241.97㎡의 실거래 8건을 확인할 수 있으며, 가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 살펴봅니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 600,000,000원입니다. 최저매각가 593,000,000원은 이 평균의 98.8%로, 평균보다는 조금 낮지만 큰 폭의 할인이라고 판단하기는 어렵습니다.

더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 7월, 같은 241.97㎡·같은 7층 거래가 580,000,000원입니다. 본건 최저가 593,000,000원은 이 거래가격을 웃돕니다. 같은 층·같은 면적의 최신 거래가 존재한다는 점에서 신건 가격의 매력을 보수적으로 평가해야 합니다.

전체 8건 평균은 556,500,000원으로, 최저가는 전체 평균의 106.6%입니다. 반면 최근 거래 평균은 600,000,000원으로 더 높고, 최근 거래의 과거 거래 대비 추세도 +10.7%입니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 가격을 판단하거나, 과거 평균과 최근 평균 사이의 차이를 무시해서는 안 됩니다.

다만 최근 두 거래만 비교하면 2026년 1월 620,000,000원에서 2026년 7월 580,000,000원으로 낮아졌습니다. 장기 비교 추세는 상승으로 집계되어 있지만 최근 거래 간 가격 차이도 존재하므로, 추가 거래와 개별 호수 상태를 확인하지 않은 채 상승세가 계속된다고 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 593,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이고 국민은행 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 신건 가정에서는 배당대상 채권 445,150,684원이 전액 배당되며, 소유자 잔여액은 139,519,316원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 배당대상 채권이 전액 변제되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 미배당 채권이 71,743,964원 발생하며, 신청채권자 김태성에게는 171,806,720원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

미배당 채권이 곧 매수인의 인수금액은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있습니다. 다만 점유자 최영선의 보증금이 미상이고 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매각조건을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 연지동 연지초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 20층 건물 중 7층 702호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·공동현관문 설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 완경사지의 부정형 토지에 공동주택이 들어서 있으며, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 교육환경보호법상 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,860,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 350세대 규모의 1994년 준공 아파트입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 표본은 2건에 그칩니다. 전체 8건의 거래가격도 462,000,000원부터 620,000,000원까지 차이가 커 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 우선 확인. 본건과 동일한 241.97㎡·7층의 2026년 7월 거래가격은 580,000,000원입니다. 신건 최저가 593,000,000원과 비교해 향·수리 상태·내부 상태 등의 차이를 확인해야 합니다.
• 최근 평균의 표본 한계. 최근 12개월 평균 600,000,000원은 동일 면적 2건에 기초합니다. 평균에 근접한다는 사실만으로 적정 입찰가가 확정되는 것은 아닙니다.
• 점유자 보증금 확인. 최영선의 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본, 현황조사, 배당요구 및 임대차관계를 대조해야 합니다.
• 명도 계획. 점유자 최영선의 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 확인하고, 필요시 인도명령 등 절차와 이사 협의에 따른 비용·기간을 고려해야 합니다.
• 배당표 검증. 국민은행의 201,600,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담이 발생할 수 있는 항목은 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 0회 유찰된 신건이며, 1회 유찰 시 474,400,000원, 2회 유찰 시 379,520,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 다음 기일과 최저가는 법원 매각공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 확인하고, 매각조건의 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

부산 한신타워 702호는 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류·가압류 및 근저당도 이미 말소되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 최영선의 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준권리 이후 전입자로 대항력이 없는 것으로 판정되더라도 최우선변제 가능성, 배당관계 및 실제 명도 부담은 별도로 확인해야 합니다.

가격은 최근 12개월 평균 600,000,000원에 가까운 593,000,000원입니다. 최근 평균 대비 비율은 98.8%이지만, 같은 면적·같은 7층에서 2026년 7월 580,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 따라서 신건 가격을 뚜렷한 시세 할인으로 평가하기는 어렵습니다.

과거 거래 대비 최근 평균은 10.7% 상승한 것으로 집계되어 있으나, 최근 거래 두 건 사이에서는 가격이 낮아진 모습도 확인됩니다. 거래 표본이 적은 만큼 시장 방향을 단정하기보다 최신 거래와 물건 상태를 함께 대조해야 합니다.

결론적으로 등기상 권리는 소멸 예정이고 인수금액은 0원으로 추정되지만, 점유자 관련 확인사항이 남아 있으며 신건 가격의 매력은 제한적입니다. 핵심은 보증금·점유관계의 확인과 최신 실거래를 기준으로 한 입찰가격 검토입니다.