전주지방법원 2025타경31048. 전주시 완산구 중화산동2가 10-9의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 승강기실·계단실, 2·3층 각 5가구, 4층 2가구의 다가구주택입니다. 소유자는 최윤진이고, 말소기준은 2017.02.02 원광신용협동조합 근저당권 585,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정들은 등기 순위상 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 “후순위 권리가 소멸한다”는 것과 “점유 임차인이 모두 안전하게 정리된다”는 것은 같은 말이 아닙니다. 송태건·신재필·장현진·이중인·김진태·김철민·조항준·주택공사는 전입일 또는 보증금 등 핵심 정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 장현진과 양수연은 등기부상 경매채권자와 이름이 일치해 임대차 관계와 관계인 여부의 실체 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2017.02.02 원광신용협동조합 근저당권입니다. 김혜리의 40,000,000원 전세권은 2025.01.21 말소됐고, 한국토지주택공사·양수연·원석연의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 장현진·양수연·원광신용협동조합 명의의 경매개시결정도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지

한국토지주택공사 45,000,000원 신고는 송태건 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인은 10명입니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 790,139,000원으로 감정가 1,128,769,490원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 553,097,300원, 3회 유찰 시는 387,168,110원입니다. 다만 이 사건은 동일 조건의 최근 실거래와 비교해 가격 메리트를 검증한 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.

현재 명세서와 배당 시나리오만 적용하면 매수인의 인수액은 0원이라 실질취득은 현재 최저가와 같은 790,139,000원입니다. 그러나 대항력 판단이 끝나지 않은 임차인이 8명 남아 있으므로, 이 금액을 무조건적인 최종 취득원가로 확정해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 790,139,000원 가정)

현재 회차의 총 채권액은 1,125,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 779,837,610원이며 미배당은 345,162,390원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우석대학교부속한방병원 남동측 인근으로, 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 326.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사·세로한면(가), 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
• 출입. 대상토지는 중화산동2가 10-5번지를 통하여 출입하며, 해당 토지에 본건 소유자의 지분이 있습니다.
• 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 옥탑·발코니·태양광설비는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
• 환금성. 여러 세대가 입주한 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조여서 개별 공동주택 한 호보다 임차관계와 명도 확인 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 8명부터 확정. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 원본으로 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 45,000,000원은 송태건 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 장현진·양수연 관계 확인. 임차인과 경매채권자 이름이 일치하는 만큼 임대차계약과 보증금 지급 실체를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 현장 시세를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·옥탑·발코니·태양광설비의 현황과 경계를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 출입관계 확인. 중화산동2가 10-5번지를 통한 출입 및 소유자 지분 관계를 현황과 공부에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 봐야 할 8개의 물음표

등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2017.02.02 원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 적혀 있습니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 이 물건은 한 호짜리 공동주택이 아니라 여러 가구가 들어선 다가구주택입니다. 실제 임차인 10명 가운데 8명의 대항력 판단이 아직 미상이고, 그중 장현진은 180,000,000원의 보증금 신고와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 “1회 유찰돼 70%까지 내려왔다”는 가격 숫자만으로 접근하기보다, 미상 임차관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 등기상 인수 0원, 임차관계 확인 전 보수적 접근입니다.