213,360,000원
광주지방법원 2025타경52301. 여수시 학동 스위트엠학동 12층 1209호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정진희이며 2023.11.08 매매를 원인으로 2023.12.08 거래가액 402,105,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 목포신용협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
임차인 이도윤의 전입일은 2025.02.27로 말소기준권리인 2023.12.08보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인된 내용만으로 확정할 수 없어 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52301 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 12층 1209호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층 1209호 |
| 소유자 | 정진희 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2023.12.08 소유권이전 · 2023.11.08 매매 · 거래가액 402,105,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 213,360,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 청구금액 | 229,543,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2023.12.08 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이도윤의 전입은 2025.02.27로 그보다 늦어 대항력이 없고, 2025.11.17 임의경매개시결정도 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이도윤 | 스위트엠학동12층9호 | 2025.02.27 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이도윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 현재 56%, 다음 시나리오는 39%·27%
감정가는 381,000,000원이고 현재 2회 유찰된 최저매각가는 213,360,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 제공된 회차 시나리오상 3회 유찰 시 149,352,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 104,546,400원(감정가 27%)으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 213,360,000원 | 209,572,960원 | 66,427,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 149,352,000원 | 146,461,072원 | 129,538,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 104,546,400원 | 102,282,750원 | 173,717,250원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액은 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 권리 인수와 분리해 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,787,040원 |
| 2. 근저당권 · 목포신용협동조합 | 276,000,000원 | 209,572,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 213,360,000원 가정 시 집행비용 3,787,040원을 제외한 209,572,960원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 276,000,000원 대비 미배당액은 66,427,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 체납관리비 — 7,000,000원 확인 필요
권리분석상 임차보증금 승계는 없지만, 관리비는 등기권리와 별개의 비용 이슈입니다. 특히 7,000,000원이라는 기재 금액은 실질 취득비용을 검토할 때 별도 확인이 필요한 요소입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 위치. 여수시청 본청 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 12층으로, 승강기·소화전·도시가스·난방 및 일반 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 차량진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,464,000원/㎡이며 준주거지역과 제1종일반주거지역에 저촉됩니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이도윤의 전입일 2025.02.27이 말소기준 2023.12.08보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.05 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기와 실제 배당채권자 관계를 확인하세요.
- 체납관리비. 2025년 12월 기준 7,000,000원 기재가 있으므로 현재 금액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만, 실거래 비교 없이 할인율만 보고 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·대출·세금·전입 관련 조건을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.12.08 목포신용협동조합 근저당권이고, 실제 임차인 이도윤은 2025.02.27 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이것만으로 매력적인 입찰 대상이라고 결론낼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 381,000,000원의 56%인 213,360,000원까지 내려왔지만, 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다. 여기에 체납관리비 7,000,000원과 2026.02.05 근저당권 이전등기까지 실무 확인사항으로 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 비용은 검증 필요. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
