서울중앙지방법원 2025타경103565. 서울 관악구 신림동 1450-17의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건축물대장상 1층은 사무소, 2~4층은 다중주택이고, 현황은 1층 4개호·2층 5개호·3층 5개호·4층 2개호로 구분 이용 중입니다. 말소기준은 2019.06.26. 설정된 강남신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,161,600,000원입니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사두현입니다. 2019.06.26. 종전 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 강남신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 이번 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 관악구 압류와 여러 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있지만, 등기되지 않은 선순위 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2019.06.26. 강남신용협동조합 근저당권입니다. 등기된 주택임차권은 모두 그 이후에 설정돼 있으며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국세·국민건강보험공단·관악구 압류 역시 말소기준 이후입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 존재할 경우 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

임차인 현황 — 확인 임차인 9명 + 성명 미상 1건

보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 9명이고, 이들의 보증금 합계는 1,269,000,000원입니다. 이와 별도로 성명 미상 보증금 130,000,000원의 주거 점유관계가 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 회차별 배당여력만 확인

현재 확인할 수 있는 실거래 비교자료는 없습니다. 따라서 감정가 1,969,068,500원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 계산에 반영된 채권 1,311,600,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 계산상 66,398,198원의 미배당이 생기고, 신청채권자 황혜영의 150,000,000원 청구 중 배당액은 83,601,802원으로 줄어듭니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,969,068,500원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세, 임차인 최우선변제 및 성명 미상 점유관계의 선순위 대항력이 반영되지 않은 계산이므로 635,377,815원의 소유자 잔여와 인수 0원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림동주민센터 남서측 인근으로 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 1층 사무소, 2~4층 다중주택이나 현황은 총 16개 호실로 구분해 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조·일반철골구조·철골조 지붕의 지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 확장부. 2~4층은 발코니 확장 등으로 공부면적보다 실제 면적이 크고 외관상 구분이 곤란하여 확장 면적을 기준으로 평가됐습니다. 4층 401호·402호에는 내부계단으로 연결되는 다락이 조사됐습니다.
• 토지. 153.1㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 평지·정방형·세로한면(가), 공시지가 5,875,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격대별 매수 수요와 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다. 단일 아파트 호실이 아니라 다수 호실이 혼재된 건물·토지 일괄매각이라는 점은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 성명 미상 보증금 1.3억. 전입세대열람·점유관계·계약서·확정일자·배당요구 여부를 대조해 말소기준 2019.06.26.보다 선순위인지 먼저 확정해야 합니다.
• 남욱희·정현지. 현재 판정상 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 실제 전입과 점유 유지 여부를 원문 서류에서 재확인해야 합니다.
• 황혜영 관계. 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 확인되는 만큼 임차보증금 채권과 경매 신청채권의 관계를 검토해야 합니다.
• 세금. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 배당에서 선차감되면 후순위 배당 구조가 바뀔 수 있습니다.
• 현황 16개 호실. 건축물대장상 용도와 현황 구획이 다르고 확장부·다락이 있어 호실별 점유자와 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,969,068,500원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·세금 관계 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 같은 말이 아니다

이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2019.06.26. 강남신용협동조합 근저당권 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

그러나 임차관계가 많은 건물이고, 별도로 성명 미상 보증금 130,000,000원의 주거 점유관계가 존재합니다. 전입·확정일자가 없어 대항력을 단정할 수 없으므로 이 한 건을 해소하지 않은 상태에서는 ‘완전한 인수 0원’이라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 국세·지방세와 임차인 배당변수, 현황상 16개 호실 구획까지 겹칩니다.

또한 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 신건 최저가 1,969,068,500원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미상 임차관계의 선순위 여부, 세금·배당 구조, 다수 호실의 실제 점유상태를 먼저 확정하는 것입니다.