전주지방법원 2025타경31076. 전북특별자치도 완주군 화산면 와룡리 249 소재 물건으로, 감정평가상 제조업소로 이용 중입니다. 토지면적은 1,861.1㎡, 지목은 공장용지이며 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이 있습니다. 말소기준은 2022.06.03. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
현재 최저매각가는 278,321,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 시세 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 농촌지대 제조업소이고 토지이용 제한이 복수로 걸려 있어 가격 판단은 일반 주거용 부동산보다 더 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31076 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 화산면 와룡리 249 · 전북특별자치도 완주군 화산면 라복1길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소로 이용중 |
| 토지 | 1,861.1㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 농업회사법인보감바이오주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 568,002,700원 / 278,321,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 363,744,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2022.06.03. 중소벤처기업진흥공단의 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 본건 건물은 같은 소재 토지 담보물에 추가 설정된 형태입니다. 2022년·2023년·2025년에 완주군 압류가 있었지만 각각 해제에 따라 말소되었고, 2025.04.01. 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
점유자 확인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사화이트디어스토리 완주공장t | 472.39㎡ | 2023.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 점유자는 주식회사화이트디어스토리 완주공장t로 472.39㎡를 점유하며 전입일은 2023.06.13.입니다. 이는 말소기준일 2022.06.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 278,321,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 194,824,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 136,377,290원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 직접 비교할 최근 실거래 시세값이 없어, 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 제조업소로 사용 중이고 농림지역·생산관리지역, 농업진흥구역·임업용산지·가축사육제한구역 등 토지이용 조건이 중첩되어 있으므로 감정가 대비 할인율을 곧 시장 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,696,494원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 600,000,000원 | 273,624,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 278,321,000원 가정 시 집행비용 4,696,494원, 중소벤처기업진흥공단 예상배당 273,624,506원이며 채권최고액 기준 미배당액은 326,375,494원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완주군 화산면 와룡리 ‘라복마을’ 남측 인근으로 농경지와 자연림이 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 북측 버스승강장이 있는 643번 지방도(화산로)까지 약 2km로 대중교통 이용은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 현재 제조업소로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 천정형 냉·난방설비, 화재탐지 및 경보설비, HACCP 관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,861.1㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 18,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·농림지역이며 농업진흥구역, 임업용산지, 가축사육제한구역 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2동은 포함되지만 건물 안에 배치된 기계기구는 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 제조업소 및 토지의 실제 거래와 현장 활용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 주식회사화이트디어스토리 완주공장t의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 제외. 건물 내 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 현장에 설치된 설비 중 매각대상과 제외대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2동은 일괄매각 대상에 포함되므로 현황과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 농업진흥구역·임업용산지·가축사육제한구역 및 생산관리·농림지역 조건이 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 배당자료에는 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 경고되어 있습니다. 실제 당해세 존재 여부와 배당 순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.03. 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 조사된 점유자도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰된 제조업소이고, 농촌 입지·대중교통 불편·다수의 토지이용 제한·기계기구 제외라는 개별 조건이 있습니다. 더구나 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없어 현재 278,321,000원이 시장가보다 낮다고 확인할 근거도 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 활용성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
