부산지방법원 2025타경22309. 부산 동래구 안락동 449-25의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 유덕주이며, 2022.09.22 소유권을 취득한 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 채권최고액 96,000,000원, 유덕자 채권최고액 100,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 삼성카드 주식회사·롯데카드 주식회사·신한카드주식회사의 가압류가 있었으나 등기부상 모두 말소됐습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 남는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 449-25 · 부산광역시 동래구 명안로18번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상1층 · 사용승인일 1978.06.08 |
| 토지 | 146.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유덕주 |
| 감정가 / 최저가 | 656,902,670원 / 656,902,670원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 325,734,755원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.22 을구 7번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 같은 날 유덕주가 소유권을 취득했고, 이후의 을구 9번 삼성생명보험주식회사 근저당권, 을구 11번 유덕자 근저당권 및 2025.07.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 656,902,670원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 656,902,670원입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 변화 시나리오는 1회 유찰 시 525,522,136원, 2회 유찰 시 420,417,708원입니다. 현재 배당모형에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 656,902,670원 | 496,000,000원 | 0원 | 151,933,643원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 525,522,136원 | 496,000,000원 | 0원 | 21,866,915원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 420,417,708원 | 413,813,531원 | 82,186,469원 | 0원 |
1회 유찰 시까지는 배당대상 채권 496,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 2회 유찰 시에는 82,186,469원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 현재 배당모형상 매수인 인수액으로 넘어가는 것이 아니라 채권자의 미회수분으로 남으며, 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,902,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,969,027원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 유덕자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,933,643원 |
현재 배당모형은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안락2동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 주상용건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상1층 주택으로 사용승인일은 1978.06.08입니다. 위생·급배수시설, 난방설비, 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 146.4㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,068,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 기타. 토지 지상에 정원수 등이 식재돼 있으며 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 위치·형태·사용상태와 매각대상 포함 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄 검토. 단독주택과 토지가 함께 매각되므로 건물 상태뿐 아니라 토지 형상·도로접면·규제 내용을 함께 봐야 합니다.
- 가격 판단 분리. 등기상 인수 0원은 권리 안전성에 관한 정보일 뿐, 최저가 656,902,670원이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.22 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 뒤에 남아 있는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 단독주택·토지 사건에서는 등기 외 확인이 중요합니다. 이 물건은 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “등기상 후순위 인수는 없다”까지이며, 실제 입찰 판단은 점유·제시외 건물·현장 상태와 가격 검증을 마친 뒤 내려야 합니다.
