부산지방법원 2025타경22359. 부산 동래구 온천동 1216-3, 도로명 쇠미로 203에 위치한 물건입니다. 사건상 용도는 대지 + 토지이고, 감정 이용상태는 지하 1층 창고 및 주차장, 1층 제2종근린생활시설인 사무소, 2층 제2종근린생활시설인 사무소 및 일부 주거용입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2019.07.24 설정된 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2022년 추가 근저당과 2024~2025년 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 채권자 청구가 모두 충족되고 소유자 잔여도 328,276,208원으로 계산돼 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1216-3 · 부산광역시 동래구 쇠미로 203 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 1층 창고 및 주차장 · 1층 제2종근린생활시설(사무소) · 2층 제2종근린생활시설(사무소) 및 일부 주거용 |
| 토지 | 320.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 급경사 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김세진 2분의 1 · 김세홍 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,531,130원 / 1,420,531,130원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 929,597,517원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2003년과 2010년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권은 2019.07.24 해지로 말소됐고, 같은 날 김세진·김세홍의 소유권이전과 함께 채권최고액 720,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022.05.31 중소기업은행 근저당권 240,000,000원, 2024년 압류, 2025년 현대캐피탈·기술보증기금·중소기업은행·교보생명보험의 가압류와 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,420,531,130원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득 금액도 1,420,531,130원으로 볼 수 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,420,531,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,605,311원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 4번) | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 5번) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 8,752,514원 | 8,752,514원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 16,416,147원 | 16,416,147원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 5,480,950원 | 5,480,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 328,276,208원 |
현재 회차에서는 배당대상으로 계산된 채권 1,075,649,611원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 328,276,208원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당여력은 2회차부터 감소
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,420,531,130원 | 1,075,649,611원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,136,424,904원 | 1,075,649,611원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 909,139,923원 | 897,648,524원 | 178,001,087원 | 0원 |
1회 유찰 가격인 1,136,424,904원까지는 계산상 채권자 청구액이 모두 충족되고 소유자에게도 47,011,044원이 남습니다. 반면 2회 유찰 가격 909,139,923원에서는 채권자 배당이 897,648,524원에 그쳐 178,001,087원의 미배당이 생깁니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 승계액으로 계산되지 않아 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남교교차로 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·학교·아파트단지·소규모 공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 3·4호선 미남역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 320.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 급경사·정방형·중로한면입니다. 공시지가는 1,405,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 포함되며 소규모주택정비사업의 사업시행구역·지구단위계획구역·중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2003.11.12입니다. 전기·위생·급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가나 유찰가격만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 용도의 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 1층 사무소와 2층 사무소·일부 주거 부분의 실제 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 매각대상 범위와 현황을 원본 매각물건명세서·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 급경사·중로한면이라는 토지 조건과 소규모주택정비사업 시행구역 등 인접 규제·계획의 실제 영향을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 등기상 국세 및 국민건강보험공단 압류가 존재했던 만큼 실제 배당 시 당해세 등 조세채권의 우선순위와 금액을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별도 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.07.24 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 1,420,531,130원에서 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리만으로 끝나지 않습니다. 1층 사무소, 2층 사무소 및 일부 주거용이라는 혼합 이용형태이고 임대관계는 미상입니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 현재 자료에서 확인되는 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 실제 점유·임대 상태는 추가 확인이 필요하다”는 수준입니다.
