부산지방법원 2025타경22376. 부산진구 부암동 당감뜨란채아파트 401동 15층 1505호의 임의경매입니다. 감정가는 178,000,000원이고 유찰 없이 같은 금액으로 매각을 진행하는 신건입니다. 현재 소유자로 기재된 정대화는 2015년 11월 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 거래가액은 231,000,000원입니다.

권리 흐름의 중심은 2015년 11월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 후순위 테크메이트코리아대부 근저당과 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 실제 임차관계는 확인되지 않았으므로 등기상 인수권리와 점유·임대차 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

가격 측면에서는 동일 면적의 최근 실거래 12건 평균이 177,333,333원입니다. 최저매각가 178,000,000원은 이보다 높고, 최신 거래가인 175,000,000원도 초과합니다. 신건의 가격 경쟁력은 현재 수치만으로 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 하나은행 근저당이 기준

가장 중요한 권리는 을구 8번 하나은행 근저당권입니다. 2015년 11월 20일 설정됐으며 최초 채권최고액은 174,000,000원입니다. 이후 2021년 11월 9일 변경계약으로 채권최고액이 151,300,000원으로 변경된 사실이 등기되어 있습니다.

그 뒤에 설정된 테크메이트코리아대부 근저당권과 롯데캐피탈 가압류는 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 100.4%

당감뜨란채는 630세대 아파트로, 2005년 8월 사용승인을 받았습니다. 비교 대상은 전용 59.98㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 8월까지의 거래를 기준으로 가격대를 확인할 수 있습니다.

최근 12건의 거래가격은 156,000,000원~206,000,000원으로 분포합니다. 평균은 177,333,333원이고, 최신 거래가는 175,000,000원입니다.

이번 경매의 최저가는 178,000,000원으로 최근 평균의 100.4%입니다. 같은 15층의 2026년 8월 거래가 170,000,000원보다도 높습니다. 다만 아파트의 실제 가치는 층뿐 아니라 향·내부 상태·수리 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 거래 한 건만으로 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 하나은행 근저당에 174,000,000원, 테크메이트코리아대부 근저당에 708,000원을 배분합니다. 롯데캐피탈 가압류에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

위 배당표는 기존 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 하나은행 근저당의 2021년 변경 채권최고액 151,300,000원이 반영되지 않았고, 채권양도에 따른 최종 배당권자 확인도 필요하므로 확정 배당표로 사용할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

신건 최저가에서 유찰이 발생할 경우의 가격과 예상 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다. 유찰 시 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다.

1회 유찰 시 최저가는 142,400,000원, 2회 유찰 시에는 113,920,000원으로 제시되어 있습니다. 이는 가정된 회차별 가격이며 실제 유찰이나 해당 가격으로의 낙찰을 보장하지 않습니다.

현재의 실거래 평균 177,333,333원을 기준으로 보면 유찰 후 가격이 낮아질 경우 가격 차이가 확대될 수 있습니다. 그러나 향후 시장가격이 변할 수 있고, 임대차·점유관계 확인 결과에 따라 실질 취득비용도 달라질 수 있으므로 단순한 최저가 비교만으로 입찰 매력을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 동양초등학교 남서측에 인접한 당감뜨란채아파트입니다. 주변은 아파트와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 630세대 아파트이며 사용승인일은 2005.08.28입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 실제 매도 소요기간과 환금성은 거래량 및 가격대별 수요를 추가 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 25층 건물의 15층입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로·주차. 단지 내 가로망과 주차시설이 구비되어 있으며 토지는 완경사지대에 조성된 아파트 부지입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 교육환경 보호 관련 상대보호구역과 절대보호구역 제한이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,459,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용상황은 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.
• 가격 분포. 동일 면적 실거래는 156,000,000원에서 206,000,000원까지 차이가 있습니다. 층·향·수리 상태에 따른 가격 편차를 반영해 대상 호수의 적정가를 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 검증. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 평균의 100.4%이며 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 과거 소유자의 취득가격 231,000,000원과의 차이만 보고 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 동일 층 거래 비교. 2026년 8월 동일 15층 거래가 170,000,000원입니다. 대상 호수의 향·내부 상태·수리 여부가 해당 거래와 얼마나 다른지 확인해야 합니다.
• 근저당 채권최고액 재확인. 하나은행 근저당은 최초 174,000,000원에서 151,300,000원으로 변경등기되어 있습니다. 기존 배당 시뮬레이션의 최초 금액 적용이 적절한지 확인해야 합니다.
• 채권양도·승계관계 확인. 경매신청채권자는 유에이치제십일차유동화전문유한회사이며 양도인은 하나은행입니다. 실제 담보권자와 배당받을 채권자를 최신 서류로 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입관계 및 현장 점유상태를 확인하고 대항력·보증금 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 재산정. 유찰 시 제시된 최저가는 142,400,000원과 113,920,000원입니다. 실제 다음 매각기일과 최저매각가격을 확인하고 해당 시점의 실거래 시세를 다시 비교해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 기존 예상배당표는 근저당 변경금액과 채권양도 관계를 확정적으로 반영하지 못하므로 배당요구 현황·채권계산서·최신 등기사항증명서를 대조해야 합니다.
• 매각 전 최종 확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 매각조건 및 서류 변동사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수 추정 0원과 가격 메리트는 별개

부산지방법원 2025타경22376 당감뜨란채아파트 1505호는 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 권리자료에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

다만 임대관계가 미상이고, 하나은행 근저당의 변경 채권최고액과 예상배당표 적용금액이 일치하지 않습니다. 경매신청채권자의 채권양도·담보권 승계관계도 확인해야 합니다. 이러한 사항을 검증하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

가격 역시 신중하게 검토해야 합니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 실거래 평균 177,333,333원의 100.4%로 최근 시세 이상이며, 최신 거래가 175,000,000원도 웃돕니다.

종합하면, 등기상 인수 위험은 제한적으로 보이지만 임대차와 채권관계 확인이 남아 있고, 신건 가격에서는 실거래 대비 저가 매수의 근거가 부족합니다. 권리관계 확정과 개별 호수의 적정 시세 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.