부산지방법원 2025타경22384. 부산진구 가야동 유진연립주택 2층 202호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 2층이고, 신축·사용승인일자는 1991.06.03입니다. 통칭 24.2평형, 남향으로 조사됐습니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.23 설정된 주식회사신우캐피탈대부의 근저당권 60,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 오케이대부캐피탈옥정 근저당, 부산진구 압류, 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22384 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 64-4 유진연립주택 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 가야대로589번길 15-30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 2층 · 신축/사용승인 1991.06.03 · 통칭 24.2평형 · 남향 |
| 소유자 | 이수일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신우캐피탈대부 / 51,313,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재 및 응답기피로 인해 자세한 임대내역을 조사하지 못했다고 적혀 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 실제 존재하는지 여부는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원으로 동일하고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
유진주택은 총 12세대, 1991.06.03 준공으로 정리돼 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이지만 최근 낙찰금액·낙찰일 자료가 없으므로, 이 수치만으로 현재 가격 수준을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신우캐피탈대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈옥정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 7,235,552원 | 7,235,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,556,448원 |
배당 시뮬레이션상 채권 합계 97,235,552원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 71,556,448원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 0원 | 71,556,448원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 0원 | 37,638,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 0원 | 10,503,328원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·경부선철도 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 정도로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 대체로 사다리형 토지로 공동주택인 연립주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 1,108,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 유진주택은 총 12세대, 준공일 1991.06.03으로 정리돼 있어 실제 매매 수요와 환금성은 현장 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계를 자세히 조사하지 못했습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.11.23 신우캐피탈대부 근저당이 기준이며, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없어 최저가 172,000,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정입니다.
- 현장 상태. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다. 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 감정평가 관련 서류, 실제 점유 및 임대차 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘미확인 영역’이 변수
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.23 신우캐피탈대부 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 두 가지는 별개로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가 당시 임대관계를 자세히 조사하지 못해 실제 점유·임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 비교 자료가 없어 최저가 172,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유 확인과 시세 검증이 끝나야 판단이 완성되는 사건입니다.
