부산지방법원 2025타경22391. 부산진구 초읍동 노아의숲 5층 504호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.07.25. 설정된 강혜미의 주택임차권입니다. 임차보증금은 167,000,000원, 주민등록일자는 2021.07.27., 점유개시일자는 2021.07.16.로 확인되어 대항력이 있는 임차권입니다.
통상 이런 선순위 대항력 임차권은 낙찰자에게 큰 인수 부담이 될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 강혜미로부터 양도받은 임차보증금 반환채권 167,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 가격 판단도 167,000,000원의 보증금을 낙찰가에 더하는 방식이 아니라, 실질취득가 170,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 윤성현 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 소유권은 윤성현에게 있고, 2018.02.06. 케이비부동산신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 이루어졌으나 2018.10.12. 신탁등기가 말소되어 소유권이 다시 윤성현에게 귀속됐습니다. 이후 2024.07.25. 강혜미의 주택임차권이 등기됐고, 2025.07.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.26. 부산진구 압류가 이어졌습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜미 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 | 167,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주민등록일자 2021.07.27., 점유개시일자 2021.07.16.이며, 임차권등기상 임차보증금은 167,000,000원입니다. 특별매각조건 때문에 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
노아의숲 거래자료는 대상 면적 53.645㎡와 정확히 일치하지 않으며, 확인되는 거래는 41.86㎡·44.42㎡·42.92㎡입니다. 따라서 절대가격 비교에는 면적 차이를 함께 고려해야 합니다. 그럼에도 최근 가격 흐름은 분명합니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 158,000,000원, 최근 구간은 과거 대비 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 41.86㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.11 | 44.42㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 42.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 103.7%입니다. 최신 거래 158,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 전체 거래 3건 평균 166,000,000원만 놓고 보더라도 최저가는 102.4% 수준입니다. 특히 최근 가격 추세가 -3.5%인 만큼, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 임차인 강혜미 보증금 | 167,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 167,000,000원 | 166,820,000원 |
| 미배당 | - | 180,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 170,000,000원 가정 시 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 180,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초읍중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제504호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·스프링클러·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 북동측 약 12미터, 북서측 약 5미터 포장도로와 접하며 제2종일반주거지역·상대보호구역·기타도로시설에 해당합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 완경사지이며 공시지가는 1,226,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 노아의숲은 12세대이고 확인된 실거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리판단의 핵심은 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건입니다.
- 임차권 확인. 강혜미의 임차권등기, 주민등록일자 2021.07.27., 점유개시일자 2021.07.16., 보증금 167,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 170,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 103.7%이며 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -3.5%이므로 전체 평균 166,000,000원만으로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 53.645㎡인 반면 비교 거래는 41.86㎡·44.42㎡·42.92㎡로 정확히 일치하지 않습니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사물건·공부·외부관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건과 가격이 핵심”
이 물건은 강혜미의 대항력 있는 임차권과 167,000,000원의 보증금 때문에 표면적으로는 인수 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시되어 있어, 이 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 최종 판단의 중심은 가격입니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 103.7%, 최신 거래 158,000,000원보다 12,000,000원 높은 수준이고, 최근 거래 추세도 -3.5%입니다. 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
