부산지방법원 2025타경22416. 부산 연제구 연산동 동서하이빌아파트 101동 2층 205호로, 전용 84.9934㎡ 아파트입니다. 감정평가상 통칭 32평형·남향이며, 10층 건물 중 2층입니다. 말소기준은 2012.12.11. 국민은행 근저당권 36,000,000원이고, 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권들과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 권리만큼 깔끔하지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 359,000,000원인데 현재 최저가는 360,000,000원으로 100.3%입니다. 최신 2026.09 거래는 345,000,000원이고, 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 5.9% 낮은 흐름으로 집계돼 있습니다. 전체 12건 평균 377,666,666원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 2022년의 435,000,000원·450,000,000원 거래까지 섞인 수치이므로 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1637-1 동서하이빌아파트 101동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9934㎡ · 10층 중 2층 · 남향 |
| 소유자 | 이영진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 27,940,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 말소기준은 2012.12.11. 국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행 근저당권 90,000,000원·30,000,000원·21,600,000원·24,000,000원과 2023.09.07. 가압류 27,940,000원, 2025.08.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 압류·가압류·이전 강제경매개시결정 중 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요
동서하이빌 동일면적 84.99㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 377,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 359,000,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 9 | 373,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2024.07 | 84.99㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.05 | 84.99㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2024.03 | 84.99㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 2024.02 | 84.99㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2023.07 | 84.99㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 2023.06 | 84.99㎡ | 5 | 358,000,000원 |
| 2023.02 | 84.99㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 84.99㎡ | 2 | 435,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 359,000,000원 |
현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%입니다. 즉 신건 가격에는 최근 시세 대비 할인 여지가 사실상 없고, 최신 2026.09 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 최근 구간이 이전 구간 대비 -5.9%라는 점까지 감안하면 전체 평균 377,666,666원 대비 95.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 양재형 | 27,940,000원 | 27,940,000원 |
| 7. 갑구 16번 · 양준혁 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,620,000원 |
현재 회차 가정에서 확인된 채권액 229,540,000원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 16번은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 360,000,000원 | 229,540,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,000,000원 | 229,540,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 3,165,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 시청역 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며, 도보로 약 5분 이상 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 2층이며 사용승인일은 2003.10.24입니다. 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 공시지가는 1,823,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 동서하이빌은 113세대이며, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 359,000,000원이고 최근 추세는 -5.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 주의. 전체 12건 평균 377,666,666원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 최근 12개월 평균 359,000,000원과 최신 거래 345,000,000원을 기준으로 비교하세요.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -5.9%이므로 현재 최저가 360,000,000원에는 가격상 여유가 크지 않습니다.
- 점유관계 확인. 임대 여부가 조사되지 않았으므로 전입세대·현 점유자·보증금·확정일자를 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 배당 제외 항목 확인. 갑구 16번 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2012.12.11. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 확인된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 359,000,000원의 100.3%이고, 최신 거래는 345,000,000원이며 최근 추세도 -5.9%입니다. 따라서 전체 과거 평균만 보고 저가 매수로 해석하기보다 최근 시세 이상인 신건 가격과 확인되지 않은 점유관계를 함께 점검하는 것이 핵심입니다.
