부산지방법원 2025타경22443. 부산 금정구 구서동 1017-15, 현칭 ‘정구빌라’ 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정평가 요항에는 ‘정구빌라 2차’ 내 202호로 기재되어 있고, 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이호림으로 2018.06.02 매매를 원인으로 2018.06.08 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 102,000,000원입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.04.12 양산세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 오케이저축은행·근로복지공단·부산신용보증재단의 가압류와 기술보증기금의 강제경매개시결정, 2026.08.18 금정세무서장 관련 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 점유자 최광하의 전입일은 2022.07.27로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남는 선순위 점유로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1017-15 2층 202호 · 도로명 부산광역시 금정구 두실로37번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 · 2층 202호 |
| 소유자 | 이호림 · 2018.06.08 소유권이전 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 103,657,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 경상남도정치망수산업협동조합의 2010.10.26 근저당 19,500,000원과 2014.10.14 근저당 26,000,000원은 2016.04.29 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서는 2024.04.12 국 압류가 말소기준이며, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 선순위 전입, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광하 | 202호 전부 | 2022.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 최광하는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 점유자로 조사된 인물입니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 119,000,000원으로 고정해서 볼 수 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 27,814,569원 | 27,814,569원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 21,313,100원 | 21,313,100원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 5,208,325원 | 5,208,325원 |
| 5. 경매개시결정 · 기술보증기금 | 103,657,616원 | 62,198,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 157,993,610원 중 예상 배당은 116,534,000원이며, 미배당은 41,459,610원입니다. 기술보증기금은 청구액 103,657,616원 중 62,198,006원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최광하의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 실제 승계금액은 이 표에서 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 41,459,610원 | 62,198,006원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 64,907,210원 | 38,750,406원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 83,604,490원 | 20,053,126원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 95,200,000원, 76,160,000원으로 낮아지지만, 그 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수는 없습니다. 선순위 전입 점유자 최광하의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 유찰폭과 임차인 인수액을 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구서2동행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 두실역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·도시가스설비와 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 동하향 완경사지대의 공동주택 건부지이며 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 274.5㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 규모. 정구빌라2차는 총 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 1994.10.15입니다. 확인된 동일면적 실거래 비교자료는 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최광하 보증금 확인. 보증금이 확인되어야 대항력 인정 시 실제 승계가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 유무와 날짜가 확인되어야 우선변제 순위를 검토할 수 있습니다.
- 배당요구 여부 확인. 실제 배당 참가 여부에 따라 미배당 보증금과 매수인 승계 범위가 달라질 수 있습니다.
- 선순위 전입 주의. 2022.07.27 전입은 말소기준 2024.04.12보다 빠르므로 등기권리의 소멸 여부와 별개로 임차관계를 별도 검토해야 합니다.
- 가격 비교 유보. 동일면적 실거래 비교자료가 확인되지 않았고 임차보증금도 미상이므로 119,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 명칭 확인. 매각물건명세서에는 현칭 ‘정구빌라’, 감정평가 요항에는 ‘정구빌라 2차’ 내 202호로 기재되어 있습니다.
맺으며 — 승부처는 ‘119,000,000원’이 아니라 미상 보증금
등기부만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 바깥의 선순위 전입 점유자 최광하입니다. 전입일 2022.07.27은 말소기준인 2024.04.12보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력과 우선변제 여부, 최종 인수금액을 확정할 수 없고 실질취득비용 역시 미상입니다.
신건 최저가는 119,000,000원이지만 동일면적 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수도 없습니다. 1회·2회 유찰 시 최저가가 각각 95,200,000원과 76,160,000원으로 내려가더라도, 임차보증금 승계 가능성이 정리되지 않은 상태에서는 단순히 ‘가격이 낮아졌다’는 이유만으로 취득비용이 낮다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 임차보증금 규모와 배당관계를 먼저 확정해야 숫자가 완성되는 사건입니다.
