서울중앙지방법원 2025타경104183. 종로구 명륜3가 1-1093의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택, 건물은 연와조 스라브지붕 2층이며 토지는 131.2㎡입니다. 현재 소유관계는 강주현 지분 4분의 3, 임화춘 지분 4분의 1입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 469,003,840원으로 동일합니다.
등기만 보면 말소기준권리는 2018.09.17 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다. 문제는 그보다 앞선 2017.01.16 갑구 5번 가등기입니다. 해당 권리는 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있으며, 별도 주의사항에도 가등기 성격 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 여기에 2016.04.18 전입한 김수경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최종 인수부담을 숫자로 확정하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜3가 1-1093 · 서울특별시 종로구 명륜10길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 건물 / 토지 | 연와조 스라브지붕 2층 · 토지 131.2㎡ |
| 소유자 | 강주현 4분의 3 · 임화춘 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 469,003,840원 / 469,003,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지하실 현재 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2018.09.17 하나은행 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단, 서울신용보증재단, 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사·하나은행의 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 2017.01.16 갑구 5번 가등기는 말소기준보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있어 그 법적 성격과 본등기 가능성, 인수범위를 원문 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증기관 승계 1건
보증기관 승계 건을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 70,000,000원은 박영로 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 실제 보증금으로 더하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인 보증금은 임상균 186,000,000원, 박주연 157,500,000원, 박영로 70,000,000원으로 합계 413,500,000원이며, 김수경은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수경 | 2016.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임상균 | 2019.07.12 | 186,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.02.27 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 박영로 승계·중복 |
| 박주연 | 2021.01.29 | 157,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영로 | 2022.10.26 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임상균·박주연·박영로와 한국토지주택공사의 전입은 모두 2018.09.17 말소기준보다 늦습니다. 이들은 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 박영로 보증금 70,000,000원을 승계한 중복 신고이므로, 실제 임차인은 4명으로 봐야 합니다. 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유 신고가 있어 그 부분은 추가 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,003,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,090,038원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,178,301원 | 24,178,301원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,232,000원 | 11,232,000원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,508,202원 | 11,508,202원 |
| 6. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사하나은행 | 8,919,335원 | 8,919,335원 |
| 8. 경매개시 · 주식회사 하나은행 | 125,000,000원 | 101,075,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 469,003,840원 가정 시 총 채권액 485,837,838원 중 461,913,802원이 배당되고, 23,924,036원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 가등기와 보증금 미상 점유자의 최종 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성균관대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 다세대 등이 자리한 지역입니다. 감정평가상 전반적인 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통 여건을 포함한 전체적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 건물은 연와조 스라브지붕 2층입니다. 기본적인 냉난방·전기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 131.2㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,546,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없으며, 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되고 지하실은 현재 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원문 확인. 2017.01.16 선순위 가등기의 정확한 성격과 본등기 가능성, 매수인 인수범위를 확인해야 합니다.
- 김수경 보증금 확인. 2016.04.18 전입은 선순위입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 미상 점유 신고 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 별도 점유 신고도 있어 실제 점유관계와 임대차 내용을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 70,000,000원은 박영로 보증금 승계 건이므로 별도 실제 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 미배당액은 신건 23,924,036원, 1회 유찰 가정 116,687,609원, 2회 유찰 가정 190,677,655원으로 증가합니다.
- 2회 유찰 시 신청채권 배당. 감정가 64%인 300,162,457원 가정에서는 주택도시보증공사 청구 125,000,000원 중 68,241,680원이 배당되는 시나리오입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함과 지하실 멸실 현황을 감정평가서·현황도면과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문에서 선순위 권리와 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
이 사건은 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 평범한 구조처럼 보이지만, 실제 핵심은 그보다 앞선 권리에 있습니다. 2017.01.16 가등기는 말소기준보다 선순위이며 자료상 매수인 인수로 표시돼 있고, 2016.04.18 전입한 김수경은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수부담이 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 신건 최저가 469,003,840원만 보고 취득비용을 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 할인 여부를 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건에서 먼저 확정해야 할 것은 선순위 가등기의 성격과 김수경의 임대차 보증금입니다. 그 두 항목이 정리된 뒤에야 낙찰가와 추가 인수액을 합친 실제 취득부담을 계산할 수 있습니다.
