부산지방법원 2025타경22458. 부산 중구 영주동 블루스톤 8층 803호로, 감정평가상 주거용오피스텔(추정)로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 미림건설주식회사이고, 현재 근저당권이나 압류 등기는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.08.05. 접수된 강제경매개시결정이며 신청채권자는 김경란, 청구금액은 180,000,000원입니다.
등기만 보면 구조가 단순해 보이지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 김경란이 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2025.03.07로 말소기준보다 약 5개월 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제를 확정할 수 없고, 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는지도 현 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층 803호 · 부산광역시 중구 대영로224번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용오피스텔(추정) · 지하 1층, 지상 14층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경란 / 180,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.08.05 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 2018.06.26 국제자산신탁주식회사로 신탁등기가 있었으나 2020.11.26 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되어 소유권은 미림건설주식회사로 돌아왔습니다. 또 손성민 명의의 주택임차권이 2024.12.04 보증금 180,000,000원으로 등기되었지만, 2024.12.13 해제를 원인으로 이미 말소되었습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경란 | 2025.03.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수가능성 미상 |
조사상 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
② 회차별 가격 — 유찰될수록 신청채권 미배당이 커진다
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 222,000,000원입니다. 이 가격을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 180,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 1회 유찰해 177,600,000원이 되면 신청채권 미배당이 5,686,400원, 2회 유찰해 142,080,000원이 되면 40,709,120원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 222,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 5,686,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 40,709,120원 |
다만 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 곧바로 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수는 없습니다. 김경란의 보증금이 확인되지 않았고 대항력도 확정되지 않았기 때문입니다. 보증금 미배당분이 승계되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
동일 물건이나 인근 실거래 기준은 확인되지 않아, 현재 최저가 222,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 판단하지 않습니다. 이 사건은 가격 비교보다 임차인 권리와 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,908,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김경란 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,092,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 별도의 임차인 조사에서 김경란의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 이 0원을 법적 인수액 확정치로 보면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 주거용오피스텔(추정)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 14층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 ‘봉래초등학교’ 남서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산지하철 1호선 부산역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 동측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 426.6㎡, 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김경란 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금 규모를 모르면 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정. 전입일은 2025.03.07로 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 동일한 김경란으로 기재된 이유와 임대차계약·금전 지급관계를 확인해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 해소해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 손성민의 180,000,000원 주택임차권은 2024.12.13 말소된 상태입니다. 등기 원본에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 가격 단정 금지. 동일·인근 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 222,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 신청채권 미배당 5,686,400원, 2회 유찰 시 40,709,120원으로 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차관계와 배당요구 내용을 직접 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — “222,000,000원”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 물건은 과거 신탁과 손성민의 주택임차권이 이미 말소되어 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 현재 조사상 임차인 김경란의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상으로 두는 것이 맞습니다.
신건 최저가 222,000,000원을 그대로 실질취득비용으로 계산하거나, 유찰 후 177,600,000원·142,080,000원만 보고 싸졌다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칠 수 있습니다. 이 사건은 임차인 보증금과 점유·계약관계를 확인한 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
