부산지방법원 2025타경22487. 부산 금정구 부곡동 수신파크빌 6층 602호, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이 사건은 임차보증금만 보면 위험해 보입니다. 백상욱의 보증금이 168,000,000원으로 최저매각가 160,000,000원보다 크고, 전입은 2018.10.01, 확정일자는 2020.08.26입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.
따라서 배당표 계산상 신건 매각가에서는 백상욱 보증금 중 11,040,000원이 남지만, 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 잡아서는 안 됩니다. 이 사건에서 임차보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 대신 권리분석의 초점은 2014.05.13 접수된 갑구 2번 가등기로 이동합니다. 이 가등기는 2023.12.15 가압류보다 먼저 존재하며, 종류 확인이 필요한 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 56-36 수신파크빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 기찰로102번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 김기홍 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,288,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 선순위 가등기를 먼저 본다
2014.04.30 설정된 북부산농업협동조합 근저당은 2015.12.04 말소됐고, 2015.12.04 설정된 경남은행 근저당도 2018.10.01 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 중요한 것은 2014.05.13 갑구 2번 가등기, 2022.10.14 백상욱의 주택임차권등기, 그리고 2023.12.15 이후의 가압류·경매개시결정입니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 특별매각조건으로 잔액 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백상욱 | 건물 전부 · 주거 | 2018.10.01 | 2020.08.26 | 168,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 중복신고 아님 |
백상욱은 2018.10.01 전입·점유, 2020.08.26 확정일자를 갖고 있으며 2022.10.14 임차권등기가 접수됐습니다. 보증금은 168,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 통상적인 대항력 임차인 구조라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 우선
감정가와 현재 최저매각가는 모두 160,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 수신파크빌은 8세대, 사용승인일은 2014.04.21입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 사건에서 신건 가격이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점보다는 선순위 가등기의 실체 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 백상욱 보증금 | 168,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,299,115원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 31,072,426원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,288,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 백상욱 보증금 부족분은 11,040,000원이지만, 특별매각조건으로 매수인이 그 잔액을 인수하지 않습니다. 삼성카드·경남은행·주택도시보증공사에는 신건 가정에서 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 부산예술중학교 남측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·주상용·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 장전역이 위치합니다.
- 건물. 2014.04.21 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 1,200,000원/㎡, 토지면적은 236.4㎡이며 완경사·사다리형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2014.05.13 갑구 2번 가등기의 구체적 성격과 본등기 가능성, 매각 후 존속 여부를 등기부와 관련 서류에서 확인하세요.
- 특별매각조건 원문 대조. 백상욱 보증금 168,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 임차권 관계 확인. 백상욱은 전입 2018.10.01, 확정일자 2020.08.26, 임차권등기 2022.10.14로 확인됩니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 동일 조건의 최근 실거래 비교치가 없어 감정가 160,000,000원의 시장 대비 할인 여부를 단정하기 어렵습니다.
- 현황 대조. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 오피스텔 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “임차보증금은 해소, 가등기는 미해결”
이 사건의 첫인상은 보증금 168,000,000원짜리 대항력 임차권자가 있어 최저가 160,000,000원보다 부담이 큰 물건처럼 보인다는 점입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않아, 임차인 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 오히려 더 오래된 2014.05.13 가등기가 핵심입니다. 해당 가등기는 말소기준으로 잡힌 2023.12.15 가압류보다 선순위이고, 인수 대상으로 분류되어 있으며 종류 확인이 필요합니다. 최근 실거래 비교치도 없어 신건 160,000,000원의 가격 매력을 별도로 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 인수 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 선순위 가등기 확인 전까지 권리 안전형으로 볼 수 없는 사건입니다.
