서울중앙지방법원 2025타경104253. 종로구 명륜1가 41-5의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 1층은 공부상 다중주택 2호와 공동취사장, 2층·3층은 공부상 다중주택 각 3호, 4층은 공부상 사무소입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리분석의 출발점은 2019.07.09 수협은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,080,000,000원이고 이후 2019.08.20 변경등기에서 채권최고액 480,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매 분석상 말소기준일은 2019.07.09로 잡혀 있으며, 이후 강제경매개시결정·임의경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104253 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜1가 41-5 · 서울특별시 종로구 혜화로3가길 8 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 다중주택(2호)·공동취사장 · 2층 다중주택(3호) · 3층 다중주택(3호) · 4층 사무소 |
| 토지 | 119.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김낙원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,755,574,800원 / 1,755,574,800원 (신건) |
| 청구금액 | 32,220,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.07.09
말소기준권리는 수협은행 근저당입니다. 그 뒤 등기된 주택임차권과 2025.11.12 강제경매개시결정, 2026.03.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.01.07 종로구 압류는 2026.02.02 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대부분 후순위, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동근 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은미 | 2023.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현원 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나우 | 2024.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규리 | 2025.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영희 | 2020.09.28 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호준 | 2023.02.13 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전이준 | 미상 | 40,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영 | 2019.08.05 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현문 | 2021.09.01 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최준영 | 2024.02.13 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 임차보증금은 김영희 160,000,000원, 이호준 30,000,000원, 전이준 40,000,000원, 박영 140,000,000원, 박현문 60,000,000원, 최준영 20,000,000원으로 합계 450,000,000원입니다. 이 가운데 전이준을 제외한 금액 확인 임차인은 모두 말소기준일 뒤 전입으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이번 자료에는 동일 지역·유사 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 1,755,574,800원과 최저매각가 1,755,574,800원이 시장 대비 저렴한지, 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,755,574,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,955,748원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이호준 | 32,220,900원 | 32,220,900원 |
| 3. 경매개시결정 · 수협은행 | 32,220,900원 | 32,220,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 591,177,252원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 591,177,252원입니다. 1회 유찰 가정에서도 미배당은 0원이지만, 2회 유찰 가정에서는 미배당 34,509,607원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 혜화동주민센터 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철 4호선 혜화역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 다중주택 2호와 공동취사장, 2층·3층은 다중주택 각 3호, 4층은 사무소입니다.
- 토지. 119.4㎡, 지목 대, 공시지가 4,623,000원/㎡, 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전이준 대항력 확인. 보증금 40,000,000원의 임차권이 있으나 대항력 판정은 미상입니다. 전입·점유·확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 이호준 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 장동근·박지원·이은미·장현원·김나우·박규리는 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현황과 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,755,574,800원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 후순위가 많다는 사실과 ‘완전 무위험’은 다르다
이 사건은 2019.07.09 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 대부분은 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 전이준 1명은 대항력 판정이 미상이고, 여러 점유자의 보증금도 확인되지 않았으며, 이호준은 임차권자와 경매 채권자 지위가 겹칩니다.
따라서 권리관계는 대부분 후순위로 정리되지만 미상 임차권 확인이 남은 유형으로 보는 것이 적절합니다. 여기에 최근 실거래 자료까지 없으므로 감정가가 시장 대비 매력적인지 판단할 근거도 부족합니다. 입찰의 핵심은 전이준의 대항력 여부와 실제 점유·보증금 관계, 그리고 별도의 시세 검증입니다.
