광주지방법원 2025타경52329. 순천시 황전면 봉덕리 362-1 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현 소유자는 박은영이며, 2025년 6월 15일 상속을 원인으로 소유권을 취득한 뒤 2025년 11월 24일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 근저당권·압류·가압류는 남아 있지 않지만, 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 점유관계입니다.
박동열은 2020.03.05, 신계우는 2018.07.26, 차명철은 2015.07.24 전입했습니다. 세 사람 모두 전입일 자체는 2025.11.24보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않고 점유 부분도 미상이라, 전입일만으로 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전까지 매수인 인수액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52329 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 · 전라남도 순천시 황전면 덕계길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 박은영 · 2025.06.15 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 73,614,000원 / 41,224,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 396.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 공시지가 15,100원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 전입자가 중요하다
과거 순천농업협동조합 근저당권, 순천북부새마을금고 가압류, 근로복지공단 압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.11.24 경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 날짜에 전입한 점유자들이 있다는 점입니다. 세 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 실제 승계위험 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동열 | 2020.03.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 신계우 | 2018.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 차명철 | 2015.07.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
② 물건 자체의 경계·점유 위험
매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건이 적혀 있습니다. 봉덕리 362-1 지상 주택은 해당 토지 위에 소재하지만 일부가 인접 부동산에 걸쳐 소재한 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 주택 지붕은 현재 기와형 강판지붕입니다.
또 다른 토지는 공부상 임야지만 대부분 도로와 제시외 건물 부지 등으로 이용 중이며, 일부는 소유자 미상 1동 건축물의 일부가 점유하고 있습니다. 감정평가 내용 역시 이 건축물 부지의 상대방 이용 권원과 잔여 도로의 성격이 미상이며, 타인 점유 여부 및 면적은 측량을 해야 확인할 수 있다고 적고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,142,032원 |
| 경매개시결정 · 박은영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,081,968원 |
현재 배당 계산에는 집행비용 1,142,032원과 소유자 잔여 40,081,968원이 반영돼 있으며 채권자 배당 및 미배당은 0원입니다. 그러나 보증금 미상 전입자 3명의 권리가 확정되지 않은 상태이므로, 이 계산만으로 매수인 실질 인수를 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 황전면 봉덕리 봉덕마을 남측 인근이며, 주위는 하천변 농경지와 산림지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트 블록조 단층 주택이며, 현재 지붕은 기와형 강판지붕입니다. 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 396.0㎡, 지목 대, 생산관리지역이며 공시지가는 15,100원/㎡입니다. 완경사·사다리형이고 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역이며 준보전산지와 접합니다.
- 점유·경계. 일부 토지는 소유자 미상 건축물의 일부가 점유하고, 잔여 토지는 아스팔트 포장 도로입니다. 권원관계와 도로 성격은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 3명의 보증금 확인. 박동열·신계우·차명철의 보증금, 실제 점유부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 현재 41,224,000원은 감정가의 56%지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다.
- 건물 경계 확인. 봉덕리 362-1 주택 일부가 인접 부동산에 걸쳐 소재한 것으로 보이므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 타인 점유 토지 확인. 소유자 미상 건축물이 점유하는 부분과 도로로 이용되는 부분의 면적·권원관계는 측량과 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건과 각 토지·건물의 실제 이용관계를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 미확정 인수와 경계가 먼저다
이 사건은 감정가 73,614,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 41,224,000원까지 내려왔습니다. 하지만 저가 낙찰 여부를 판단하기 전에 해결해야 할 변수가 더 큽니다. 전입자 3명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았고 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 매수인 승계금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
여기에 주택 일부의 인접 부동산 걸침, 별도 토지의 타인 건축물 점유, 도로 이용부분의 권원과 성격 미상까지 겹칩니다. 시세 자료도 없어 41,224,000원이 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 결론적으로 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”는 이유만으로 접근할 유형이 아니라, 임차보증금과 토지·건물 경계를 먼저 확정해야 하는 고위험형입니다.
