광주지방법원 2025타경52329. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1에 있는 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 블록조 단층 주택으로, 현재 지붕은 기와형 강판지붕입니다. 사건은 일반적인 금융기관의 근저당권 실행 경매와 달리 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있습니다. 현재 소유자인 박은영이 경매개시결정의 신청인으로 나타나며, 등기상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다.
그런데 이 물건의 핵심은 등기상 근저당권이 없다는 점이 아닙니다. 박동열·신계우·차명철 등 3명의 전입일이 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 임차보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않아 대항력 및 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 특히 토지와 건물의 경계·점유 관계도 불명확합니다. 최저가 자체만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52329 |
|---|---|
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매(임의경매개시결정으로 등기) |
| 소재지 | 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 도로명주소: 전라남도 순천시 황전면 덕계길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단층 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 단층 주택 · 현 기와형 강판지붕 · PVC 창호 · 급배수설비 |
| 토지 | 봉덕리 362-1 및 산 192-1 관련 토지 일괄매각 · 봉덕리 362-1 토지면적 396.0㎡ |
| 소유자 | 박은영 (2025.11.14 상속으로 소유권이전등기) |
| 경매 신청인 | 박은영 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 감정가 | 73,614,000원 |
| 최저매각가 | 32,979,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임차인 조사 | 박동열·신계우·차명철 총 3명 · 보증금 및 임대차관계 확인 필요 |
| 주요 특이사항 | 주택 일부 인접 부동산 소재 가능성 · 별도 토지 일부 타인 건축물 점유 · 정확한 경계 및 사용권원 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 임차 위험은 남는다
등기상 과거 순천농업협동조합의 근저당권(채권최고액 15,000,000원)은 2011.04.06 말소됐습니다. 순천북부새마을금고의 가압류와 근로복지공단 압류 역시 이미 말소된 권리입니다. 현재의 경매개시결정은 2025.11.24 접수됐으며, 제시된 권리분석상 말소기준으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입 선행 3명, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 사람은 박동열·신계우·차명철입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 조사 대상은 3명입니다. 다만 이들이 현재 실제로 어떤 부분을 점유하고 있는지, 임차인인지, 보증금이 얼마인지는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동열 | 2020.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 신계우 | 2018.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 차명철 | 2015.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
세 사람 모두 전입일은 2025.11.24 경매개시결정일 이전입니다. 그러나 전입일만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차계약 및 보증금의 존재, 확정일자와 배당요구 여부에 대한 확인이 필요합니다. 우선변제와 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 토지·건물 경계 — 낙찰 후 사용권 분쟁 가능성
이 사건의 또 다른 핵심은 매각되는 토지와 건물의 실제 점유 범위입니다. 매각물건명세서에는 건물 일부가 인접 부동산에 걸쳐 있는 것으로 보인다는 내용이 있습니다. 별도 토지 역시 공부상 지목과 실제 이용현황이 다르고, 타인 건축물의 점유가 확인됩니다.
| 대상 | 확인된 현황 | 핵심 위험 |
|---|---|---|
| 목록 1 · 봉덕리 362-1 토지 | 주택이 소재하는 토지 | 주택 일부 인접 토지 소재 가능성 |
| 목록 2 · 주택 | 시멘트 블록조 단층 주택 · 기와형 강판지붕 | 건물의 실제 경계 및 인접 부동산과의 관계 확인 필요 |
| 목록 3 · 봉덕리 산 192-1 토지 | 공부상 임야 · 대부분 도로 및 제시외 건물 부지 등으로 이용 | 일부 타인 건축물 점유 · 도로 성격과 이용권원 미상 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 | 포함 범위와 타인 소유 건축물의 구별 필요 |
④ 가격 분석 — 45% 낙찰가에도 저가 매수라고 단정할 수 없다
감정가는 73,614,000원이며, 3회 유찰된 현재 최저가는 32,979,000원입니다. 감정가 대비 비율은 44.8%입니다. 추가 유찰 시 시나리오 역시 아래와 같이 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 32,979,000원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 26,383,200원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 21,106,560원 | 미확정 |
이 물건은 실거래 시세를 기준으로 한 가격 검증이 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 매수 차익이 발생한다고 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 가능성, 인접 토지 경계, 타인 점유 토지의 이용 제한이 해결되지 않으면 유찰이 더 진행되더라도 실질적인 투자 매력이 개선되지 않을 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 32,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 993,622원 |
| 1. 경매개시결정 · 박은영 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 잔여 | — | 31,985,378원 |
위 배당표는 경매개시결정 관련 채권액이 확정되지 않아 해당 배당을 0원으로 처리한 제한적인 추정입니다. 임차보증금, 당해세, 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 계산상 잔여 31,985,378원이 실제 소유자에게 그대로 교부된다는 뜻은 아닙니다. 표시된 미배당 및 인수액 0원도 임차보증금 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 황전면 봉덕리 봉덕마을 남측 인근에 있으며, 주위는 하천변 농경지와 산림지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 도로교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 주택 상태. 시멘트 블록조 단층 주택이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 PVC로 기재됐습니다. 급배수설비가 있습니다.
- 토지이용. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역 등이 적용됩니다. 봉덕리 362-1 토지의 공시지가 표기는 15,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 산 192-1 토지는 공부상 임야이나 대부분 도로와 제시외 건물 부지 등으로 이용됩니다. 타인 건축물 점유 및 도로의 법적 성격 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농경지·산림지대 인근 주택과 이용상 제약이 있는 토지를 함께 매수하는 구조입니다. 권리·경계 문제가 해결되지 않은 상태에서는 재매각 시 매수자 확보와 가치 산정에 불리할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 실제 점유관계 확인. 박동열·신계우·차명철의 현재 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약 존재 및 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금 및 우선변제 확인. 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 대항요건을 확인한 뒤 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 형식적 경매의 법률관계 검토. 청산 목적의 경매이므로 경매개시결정의 성격과 권리 소멸·승계 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 지적측량. 봉덕리 362-1 주택의 실제 경계와 인접 부동산 침범 여부, 산 192-1 토지의 타인 점유 면적을 확인해야 합니다.
- 건물 사용권원. 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 보이는 주택 부분에 대한 이용권원이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 타인 건축물 점유. 산 192-1 토지를 점유하는 건축물의 소유자, 점유 범위, 법적 권원과 매각대상 제시외 건물의 구별을 확인해야 합니다.
- 도로 이용 가능성. 실제 도로로 이용되는 토지의 법적 성격 및 매수 후 사용·처분 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰가 검토. 감정가 할인율보다 실질취득액, 측량·분쟁 비용, 이용 가능한 토지 범위 및 처분 가능성을 우선 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도와 토지대장을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 45%라도 안전한 매수는 아니다”
순천 황전면 봉덕리 주택·토지 사건은 감정가 73,614,000원에서 3회 유찰돼 32,979,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 하락한 물건입니다.
하지만 이 사건의 매수 판단을 좌우하는 것은 할인율이 아닙니다. 전입 선행 임차인 3명의 보증금과 대항력 미확정, 주택 일부의 인접 토지 소재 가능성, 산 192-1 토지의 타인 건축물 점유라는 서로 다른 위험이 동시에 존재합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
감정가 대비 가격이 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 높은 점수를 부여하기 어렵습니다. 현재 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 임차관계 확인과 지적측량을 통해 인수 부담 및 실제 사용 가능한 부동산 범위가 밝혀진 뒤에야 가격 검토가 가능합니다. 가격은 내려왔지만 권리와 토지 경계 위험은 아직 해결되지 않았습니다.
