부산지방법원 2026타경10137. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 15층 비-1509호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 임차인 박진성의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.04.29.로 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 2024.07.12. 등기된 보증금 60,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 180,000,000원인데, 가장 최근 거래는 2026.06. 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 평균 역시 135,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 133.3%입니다. 과거 2023~2024년의 높은 거래가 때문에 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최근 추세가 -34.4%인 만큼 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층 비-1509호 |
| 현황 표시 | 공부상 비-1509호 · 현황상 102동 1509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 19층 건물 내 15층 · 대상면적 29.848㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (2019.10.07. 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,940,171원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수 0원
현재 말소기준권리는 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 임차권·부산진구 압류·국 압류· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진성 | 건물 전유부분 전부 | 2022.04.29 | 2022.04.29 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박진성은 2024.07.12. 배당요구를 했고 같은 날 주택임차권등기가 접수됐습니다. 다만 전입·점유일 2022.04.29.이 말소기준권리 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 이 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 60,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 비교군으로 매칭된 실거래는 7건입니다. 과거 거래는 165,000,000원~220,000,000원 수준이었지만, 가장 최근인 2026.06. 거래는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건뿐이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 차이는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균 195,714,285원과 비교하면 최저가 180,000,000원이 낮아 보이지만, 이 수치는 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함된 결과입니다. 현재 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 신건 최저가 180,000,000원은 그 금액의 133.3%입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 저렴한 신건”으로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 67,940,171원 | 67,940,171원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,739,829원 |
신건 180,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 163,940,171원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,739,829원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 서면역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·숙박시설·관공서·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 여건은 대체로 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 15층이며, 급·배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 현황. 공부상 표시는 비-1509호이고 현황은 102동 1509호로 조사됐습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 144,000,000원으로도 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 115,200,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 박진성의 보증금은 60,000,000원이고 전입·점유·확정일자는 2022.04.29., 임차권등기 및 배당요구는 2024.07.12.입니다. 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 호수 표시. 공부상 비-1509호와 현황상 102동 1509호가 동일 목적물인지 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 가격
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건은 아닙니다. 박진성 명의의 보증금 60,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 다만 전입·점유가 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 측면에서는 핵심 위험이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
반대로 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 180,000,000원인데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원, 최저가는 최근 시세의 133.3%입니다. 최근 추세도 -34.4%이고, 1회 유찰 가격 144,000,000원도 최신 거래보다 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 “권리가 안전한가”보다 최근 시세와 비교해 얼마까지 가격이 내려와야 하는가에 있습니다.
