서울중앙지방법원 2025타경104557. 강남구 논현동 67-17, 도산대로34길 24의 지하층 나호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택이며, 대상 전유면적은 59.46㎡입니다. 현재 소유자는 한지연이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 200,000,000원입니다. 제공된 권리관계에서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.12.04. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 구아람의 임차권이 존재합니다.
따라서 이 사건은 단순히 “경매개시결정 뒤 권리는 소멸한다”는 식으로 볼 물건이 아닙니다. 구아람은 2019.02.28. 전입·점유를 개시했고, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다. 다만 현재 매각가 354,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 뒤에도 이 보증금이 전액 배당되므로 미배당 보증금이 남지 않아 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 67-17 지하층 나호 · 도산대로34길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 지하층 나호 · 전유면적 59.46㎡ |
| 소유자 | 한지연 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 1991.12.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 영동새마을금고 근저당권은 2007.11.16. 말소되어 현재 부담권리로 남아 있지 않습니다. 반면 구아람의 임차권은 2022.09.01. 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2019.02.28.입니다. 2025.12.04. 강제경매개시결정보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구아람 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
실제 확인되는 임차인은 구아람 1명입니다. 을구 3-3은 별개의 210,000,000원 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 3번 임차권의 경정 내역입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 경정 내역에는 최초 200,000,000원에 대한 확정일자 2019.02.19., 2021.03.01. 증액된 10,000,000원에 대한 확정일자 2021.03.04.가 기재되어 있으며, 이후 계약·확정일자 내역도 함께 정정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
제공된 시세자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 354,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부를 단정할 근거가 없습니다. 최저가와 감정가가 동일한 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 회차와 제공된 유찰 시나리오에서의 매각가는 각각 354,000,000원, 283,200,000원, 226,560,000원입니다. 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 제공된 범위에서는 실질취득액이 각 회차 매각가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,756,000원 |
| 1. 임차인 구아람 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 138,244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구금액 200,000,000원 중 138,244,000원을 배당받아 61,756,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 내 지하층 나호이며 사용승인일은 1991.12.31.입니다.
- 입지. 언북중학교 서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 소재하여 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 6m 도로, 북측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지·정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 196.2㎡, 공시지가는 10,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 원본 대조. 구아람의 전입·점유 시점, 임차권등기와 경정 내역, 보증금 210,000,000원의 배당관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 지하층 나호 실제 위치. 현장조사에서 가호와 나호의 공부상 위치와 실제 사용 위치가 바뀐 것으로 조사됐으므로 현장과 집합건축물대장 건축물현황도를 직접 비교해야 합니다.
- 현재 인수 0원의 전제 확인. 354,000,000원 매각가 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되지만 실제 배당표가 달라지면 미배당 여부도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 제공된 최근 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 354,000,000원만 보고 가격 우위를 판단하지 말고 별도 실거래 원본 확인이 필요합니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 대상 호실을 정확히 확인하는 것
현재 신건가 354,000,000원에서는 구아람의 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건은 권리표만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 감정평가 현장에서 지하층 가호와 나호의 공부상 위치와 실제 점유·사용 위치가 뒤바뀐 것으로 조사됐고, 감정은 공부상 나호 59.46㎡를 기준으로 이뤄졌습니다.
또한 최근 실거래 비교값이 없어 현재 354,000,000원이 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 대항력 임차보증금의 실제 배당관계와 지하층 나호의 실물·공부 일치 여부를 동시에 확인하는 데 있습니다. 현재 계산상 인수는 없지만, 현황 확인이 끝나기 전까지는 권리와 물건을 함께 보수적으로 검토하는 편이 맞습니다.
