부산지방법원 2026타경10152. 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 경매 용도 표시는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사대동레미안에서 상호가 변경된 주식회사디알종합건설이고, 현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 그보다 앞선 명지농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
핵심 임차인은 이혜진 씨입니다. 임대차계약일은 2023.01.28., 점유개시는 2023.01.30., 주민등록과 확정일자는 2023.02.17., 임차보증금은 60,000,000원입니다. 모두 말소기준일 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1405호 |
| 현황 표기 | 공부상 비-1405호 · 현황 102동 1405호 |
| 용도 / 전유면적 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,657,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 인수는 없다
2019.10.08. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 이혜진 씨의 임차권등기, 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 갑구에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서의 기재 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜진 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.02.17 / 2023.02.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이혜진 씨는 2024.07.15. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 보증금 60,000,000원을 별도로 승계하는 형태가 아니며, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 165,000,000원이 높다
단지 실거래 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2024년과 2023년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 한 건이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 165,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 122.2%입니다. 즉 최근 거래보다 30,000,000원 높은 수준입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 최근 하락 추세를 반영하면 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,657,785원 | 67,657,785원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 632,215원 |
현재 회차 165,000,000원 가정에서는 채권 총액 161,257,785원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 632,215원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않지만 가격 구조는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 165,000,000원 | 161,257,785원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 31,905,785원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 57,936,185원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰돼 매각가가 132,000,000원 또는 105,600,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자에게 돌아가는 배당이 줄어듭니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층 건물의 14층이며, 위생·급배수·승강기·소방·기계식 주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 대동레미안센트럴시티는 144세대이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률 지표는 5.48입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 본건은 28.1317㎡, 비교 실거래는 32.25㎡입니다. 동일 면적 또는 더 유사한 호수 거래가 있는지 입찰 전 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 호수 표기 확인. 공부상 비-1405호이나 현황은 102동 1405호로 기재돼 있습니다. 현장과 집합건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상황이 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격은 최근 시세보다 높다
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 임차인 이혜진 씨도 말소기준권리 뒤에 전입한 대항력 없는 임차인입니다. 이 부분은 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 현재 실질취득액 165,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 122.2%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 여기에 비교 거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 위험이 낮다’는 점과 ‘현재 가격이 매력적이다’는 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
