서울중앙지방법원 2025타경104570. 서울 관악구 남현동 남광센트빌 203호는 2020년 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 2020년 정연택이 거래가 400,000,000원에 취득했고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 주택임차권등기가 설정됐습니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 현재 최저매각가는 441,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석에서 먼저 확인해야 할 대상은 415,000,000원의 임차보증금입니다. 최호걸은 말소기준 가압류보다 먼저 전입했고 확정일자도 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 그러나 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 점이 일반적인 대항력 인수형 경매와 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

임차인 관련 기록에는 최호걸 외에 보증기관 승계 신고가 함께 나타나지만, 이는 최호걸의 보증금 415,000,000원에 관한 중복 신고입니다. 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금 총액도 415,000,000원입니다.

* 확약을 반영하지 않는 원래의 대항력 인수 규칙과 실제 인수액은 다릅니다. 신건 예상배당에서는 최호걸 보증금 415,000,000원이 전액 배당되므로 해당 보증금의 미배당액은 없습니다. 유찰로 매각대금이 부족해질 경우에는 배당 부족분에 관한 인수 가능성이 발생하지만, 확약이 유효하게 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구는 포기되는 것으로 분석합니다. 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위, 실제 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 140.0%라는 숫자의 함정

남광센트빌의 확인되는 최근 거래는 2025년 10월, 전용 28.04㎡, 4층, 315,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이고 평균도 315,000,000원입니다. 그러나 경매 대상은 38.95㎡로 거래 사례와 면적이 다릅니다.

최저매각가 441,000,000원은 참고 거래가 315,000,000원의 140.0%입니다. 다만 이는 면적이 다른 물건 사이의 단순 금액 비교입니다. 315,000,000원을 본건의 직접적인 시세로 적용하거나, 140.0%라는 비율만으로 본건의 적정가격을 확정할 수 없습니다.

동일 면적 실거래가 확인되지 않고 비교 표본도 1건에 불과하므로, 감정가 441,000,000원의 시장 적정성은 추가 검증이 필요합니다. 현재 자료로 확인할 수 있는 것은 신건 가격이 참고 거래보다 높지만, 그 차이에 면적 차이가 반영돼 있다는 사실입니다. 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)

집행비용 6,810,000원과 임차보증금 415,000,000원을 배당하면 19,190,000원이 남아 가압류 채권에 배당되는 추정 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 보증기관 승계 신고는 임차보증금 배당 항목에 중복 추가하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 채권은 동일 기관의 권리이므로 채권 중복 여부와 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험 구분

최저가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당이 줄어들 수 있습니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 경매에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 곧바로 연결되지 않습니다. 본건은 대항력과 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 제출돼 그 인수 위험을 별도로 해소하는 구조입니다.

* 기존 산정 인수액 415,000,000원·482,939,200원·552,511,360원은 확약과 보증기관 중복신고가 적절히 반영되지 않은 값으로, 본건의 실제 인수채무로 사용하지 않습니다. 특히 동일 보증금 415,000,000원을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 확약 미적용 시에도 해당 원금과 실제 미배당액을 기준으로 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 남현동 사당초등학교 북서측 인근. 주변에는 공동주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 2·4호선 환승역인 사당역이 있습니다. 인근 노선버스정류장도 확인되며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.09.07. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지의 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 입찰 및 취득 시 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인되는 최근 실거래는 면적이 다른 1건입니다. 동일 면적 거래 표본 부족으로 적정 매도가격과 향후 매도 가능성을 판단하는 데 한계가 있습니다.
• 현장 상태. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으며, 내부구조는 건축물현황도에 따라 파악했습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황은 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.22. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 배제. 실제 임차인은 최호걸 1명입니다. 승계 신고에 기재된 동일 보증금 415,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 말소기준 및 선순위 권리. 주택도시보증공사의 2023.11.17. 가압류가 말소기준입니다. 최호걸의 전입과 확정일자는 그보다 앞서 있으므로 단순 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 확약서 제출 사실과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다. 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 검증. 현재 확인되는 315,000,000원 거래는 28.04㎡이고 경매 대상은 38.95㎡입니다. 이를 직접 시세로 사용하거나 140.0%라는 지표만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 2-1번 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간 및 매각에 따른 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 관계는 현장조사만으로 확정되지 않습니다. 인도 및 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 미반영 세금 등이 있는지 관리주체와 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리 문제를 풀지만 가격까지 보장하지 않는다”

이 물건은 보증금 415,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 처음에는 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.22. 확약서를 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 보증기관 승계 신고 역시 별도 임차인이 아니므로 보증금을 이중 계산해서는 안 됩니다.

문제는 가격의 검증 가능성입니다. 신건 최저가는 441,000,000원이지만 확인되는 최근 거래는 면적이 다른 28.04㎡의 315,000,000원 한 건뿐입니다. 140.0%라는 단순 비율은 참고 지표이며, 대상 물건의 적정 시세나 할인율을 나타내지 않습니다. 소규모 단지와 제한된 거래 표본까지 고려하면 가격 메리트를 인정할 충분한 근거가 확보되지 않았습니다.

결론적으로 확약 적용에 따른 인수 위험 해소와 신건 가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다. 확약 원본·임차권 말소 이행·실제 점유를 확인하고, 동일 면적의 비교 거래를 확보한 뒤 낙찰가와 실질취득비용을 검토하는 것이 핵심입니다.