부산지방법원 2026타경10173. 동래구 온천동 성연아트홈 비동 4층 401호, 전용면적 49.74㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 성연에이치씨엠주식회사이며, 채권자 정상진이 청구금액 150,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 권리분석에서 먼저 확인할 것은 과거 근저당이 아니라 현재 살아 있는 근저당과 임대관계입니다.

2019년에 설정됐던 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,684,000,000원 근저당은 2020년에 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 설정된 같은 금융기관의 채권최고액 110,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸할 예정이므로, 등기된 권리만 보면 매수인의 인수 부담은 없습니다.

그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실을 실제 임차인이나 점유자가 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 더욱이 이 사건의 신청채권자는 별건 주택임차권자로 기재돼 있어, 해당 권리의 목적물과 본 경매 목적물을 명확히 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소, 현재 근저당도 매각으로 소멸

소유권은 2019년 코리노에이치씨엠주식회사 명의로 보존등기됐습니다. 이후 상호변경을 거쳐 성연에이치씨엠주식회사가 소유하고 있습니다. 이는 소유자 명칭 변경으로, 별도의 제삼자 매매에 따른 소유권 이전으로 해석할 사항은 아닙니다.

특히 과거 근저당의 채권최고액 3,684,000,000원을 현재 인수액이나 현재 채권액에 합산하면 안 됩니다. 해당 근저당은 2020.10.30 등기부상 말소됐으며, 현재 권리분석에서는 2023년 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

② 임차·점유 분석 — 인수 0원 추정과 점유 확인은 별개

본건에서 확인된 임차인 신고는 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 표시하고 있으므로 실제 임차인 0명이나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

점유자가 확인될 경우 전입일, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 특히 말소기준권리인 2023.03.10보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 발견된다면, 보증금 미배당분의 승계 여부를 별도로 분석해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 183,000,000원, 시세 메리트는 미확인

성연아트홈은 21세대 규모이며 사용승인일은 2019.06.05입니다. 본건의 전용면적은 49.74㎡입니다. 현재는 같은 면적의 실거래가를 기준으로 한 객관적인 가격 비교가 확인되지 않아, 감정가와 최저매각가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰 시 낙찰가와 미배당 변화

현재 회차는 유찰 이력이 없는 신건으로 최저가가 감정가와 같습니다. 아래는 회차별 최저가와 해당 금액에 낙찰됐다고 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.

낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당 채권은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권 미배당액이 커진다는 이유만으로 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 146,400,000원, 2회 유찰 시에는 117,120,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이를 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 해석할 수는 없습니다. 각 회차의 실질취득액을 실제 확인된 시세와 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 구덕신용협동조합의 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 변동할 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2019.06.05이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 완경사 지형의 부정형 토지로 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 661.0㎡입니다. 본건 서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,693,000원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가서상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 성연아트홈은 21세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 거래와 거래 빈도가 확인되지 않아, 현재 자료만으로 매도 소요기간이나 환금성 수준을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2023.03.10 설정된 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2019년 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 인수채무로 합산하지 않습니다.
• 임대관계 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 실제 점유자, 임대차계약 및 임차권등기 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
• 별건 권리 구분. 신청채권자 정상진은 별건인 2026타경10300의 성연아트홈 제에이동 401호 주택임차권자로 기재돼 있습니다. 본건 제비동 401호의 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
• 실거래가 검증. 동일 면적 최근 실거래와 최신 거래를 확인해 신건 최저가 183,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다. 시세 확인 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원의 시나리오를 확인하되, 실제 매각조건과 시세를 재검토해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 점유자 확인 후 인도 및 명도 절차와 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하고 관리주체를 통해 체납 내역을 점검해야 합니다.
• 배당표 이해. 신건 예상 채권 미배당 80,362,000원은 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다. 실제 배당은 채권액 및 우선채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격과 점유는 확인 후 판단”

이 사건은 기존 근저당이 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 구덕신용협동조합 근저당과 정상진의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정인 구조입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

신건 예상배당에서는 채권액 260,000,000원 중 179,638,000원이 배당되고 80,362,000원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 매수인 인수액이 아니므로 구분해야 합니다.

하지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 동일 면적 실거래를 통한 시세 검증도 이루어지지 않았습니다. 따라서 확인된 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리위험이 완전히 해소됐다거나 최저가 183,000,000원이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

입찰 전에는 실제 점유 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 먼저 확인하고, 별건 에이동 401호 주택임차권과 본건의 권리관계를 구별해야 합니다. 이후 동일 면적의 최근 실거래와 최신 거래를 기준으로 가격을 검증해야 합니다.

결론은 등기상 인수 0원, 임대관계 미상, 가격 메리트 미확인입니다. 권리관계와 실제 점유를 확정하고 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 접근이 필요합니다.