서울중앙지방법원 2025타경104634. 방배삼호아파트 나동 13층 1304호입니다. 현재 등기상 소유자는 전진홍·이승정이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 경매개시결정은 전진홍 지분에 걸려 있습니다. 매각물건명세서 비고도 명확히 “지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)”이라고 적고 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 한 채 전체를 취득하는 경매와는 구조가 다릅니다.
권리의 기준점은 2010.05.14. 설정된 주식회사한국외환은행 근저당입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 그 뒤에 현재 남아 있는 강제경매개시결정과 기술보증기금 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 권리 인수보다는 공유지분을 취득한다는 구조 자체가 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104634 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 725 방배삼호아파트 나동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제13층 제1304호 |
| 소유관계 | 이승정 2분의 1 · 전진홍 2분의 1 |
| 매각형태 | 전진홍 지분 2분의 1 지분매각 · 공유자 우선매수 1회에 한함 |
| 감정가 / 최저가 | 2,131,000,000원 / 2,131,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,134,654,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘지분’이 핵심
등기상 오래된 압류·가압류와 종전 근저당 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2010.05.14. 주식회사한국외환은행 근저당 120,000,000원입니다. 2025.12.19. 주식회사아이젠테크의 강제경매개시결정과 2026.01.21., 2026.02.03. 기술보증기금 가압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인된 내역이 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력 임차인이 있다고 단정하지 않으며, 반대로 실제 점유관계를 임의로 확정하지도 않습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 57.3%를 ‘할인율’로 보면 안 된다
방배신삼호의 비교 대상 전용면적은 164.55㎡이고, 최근 12개월 실거래 3건 평균은 3,716,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.11. 4,100,000,000원, 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 20.5% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 164.55㎡ | 5 | 4,100,000,000원 |
| 2025.10 | 164.97㎡ | 3 | 4,050,000,000원 |
| 2025.03 | 164.55㎡ | 3 | 3,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 3,716,666,666원 |
최저매각가 2,131,000,000원은 이 전체 아파트 최근 12개월 평균의 57.3%입니다. 표면적으로는 큰 차이가 나지만, 매각대상이 전체 소유권이 아니라 2분의 1 지분이므로 57.3%를 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 사용할 수 없습니다. 특히 최근 실거래 추세가 +20.5%이고 최신 거래가 4,100,000,000원까지 올라왔다는 점은 전체 주택가격 흐름을 보여주지만, 지분가치의 환금성·공유관계 리스크는 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,710,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사아이젠테크 | 1,134,654,763원 | 1,134,654,763원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,035,237원 |
현재 신건 가격에서는 채권자 청구액 1,488,254,763원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 619,035,237원입니다. 1회 유찰 시에도 채권자 청구는 전액 충족되며, 2회 유찰 시에는 미배당 140,453,163원이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 방배동 서래초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 구반포역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 스라브지붕 13층 건물의 제13층 제1304호이며, 사용승인일은 1983.05.31.입니다.
- 단지. 방배신삼호 481세대, 비교 대상 전용면적 164.55㎡입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 3,716,666,666원, 최신 거래 4,100,000,000원, 최근 거래 추세는 과거 대비 20.5% 높습니다.
- 규제·정비. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 공시지가는 22,410,000원/㎡입니다.
- 대지권 표시. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지는 4개 필지이나, 토지대장상 방배동 725를 제외한 나머지는 반포동 113-1로 구획정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득 대상은 전진홍의 2분의 1 지분입니다. 일반적인 전체 아파트 매수와 동일하게 보지 마세요.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자 우선매수는 1회에 한해 인정됩니다.
- 가격 비교 방식. 최저가가 전체 최근 시세의 57.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 전체 시세와 지분가치는 동일한 비교대상이 아닙니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 등기 말소. 2010.05.14. 근저당 이후 현재 남아 있는 강제경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 토지 표시. 대지권 목적 토지의 등기표시와 토지대장상 구획정리 내용을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “57.3%”보다 먼저 봐야 할 것은 ‘2분의 1 지분’
이 사건의 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 매각대상이 전진홍의 2분의 1 지분이라는 점입니다. 방배신삼호의 최근 12개월 전체 아파트 평균은 3,716,666,666원이고 최신 거래는 4,100,000,000원이며 추세도 20.5% 높지만, 최저가 2,131,000,000원을 이 전체 시세와 직접 비교해 ‘57.3%에 사는 경매’로 이해하면 구조를 잘못 읽는 것입니다. 공유자 우선매수와 공동소유 상태, 실제 점유관계를 함께 검토해야 하는 지분경매라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
