부산지방법원 2026타경10220. 등기상 물건은 대동레미안센트럴시티 4층 비-409호이고, 현황 호칭은 102동 409호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019년 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다.
권리의 기준점은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김종수와 김동한도 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10220 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-409호 |
| 공부 / 현황 호칭 | 비-409호 / 102동 409호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 67,462,955원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2019.04.24 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 두 사람 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종수 | 2022.04.11 | 60,000,000원 | 2024.07.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김동한 | 2025.12.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
김종수는 건물 전부에 대한 임차권등기가 2024.07.19 접수됐고 보증금은 60,000,000원, 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 최초 전입일 2022.04.11이 말소기준권리 2019.10.08보다 늦어 대항력은 없습니다. 김동한 역시 2025.12.23 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
다만 김종수의 확정일자는 2024.07.10이고 배당요구가 확인되는 반면 우선변제 여부는 확정적으로 표시되지 않습니다. 김동한은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 비교 거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최근 12개월 거래는 1건이고 그 가격은 135,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.06의 135,000,000원이며 최근 흐름은 과거 대비 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저매각가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.0%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 놓고 보면 최저가가 낮아 보이지만, 그 평균에는 2023년과 2024년 거래가 함께 포함되어 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 135,000,000원이고 최근 추세가 -34.4%인 만큼, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,462,955원 | 58,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 163,462,955원, 예상 배당액은 154,988,000원이며 미배당액은 8,474,955원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 158,000,000원 | 8,474,955원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 39,632,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 64,558,635원 | 0원 |
유찰되면 매각가격이 내려가는 만큼 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 신건보다 유찰 회차가 최근 거래가격 135,000,000원과 비교하기 쉬운 구간으로 이동합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산진경찰서 남동측 인근으로 관공서, 업무시설, 상업시설, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 인근에 있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 14미터 내외, 북측 약 8미터 내외 폭 도로에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거의 200,000,000원·220,000,000원 거래만으로 현재 가치를 판단하지 않아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김종수는 보증금 60,000,000원과 배당요구가 확인되고, 김동한은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 비-409호와 현황 호칭 102동 409호가 함께 확인되므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·건축물 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 부산진구 압류와 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 관계는 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 최근 시세보다 높다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 김종수와 김동한의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 권리와 분리해야 합니다. 현재 신건 최저가 158,000,000원은 2026.06 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 117.0%입니다. 최근 거래 흐름도 -34.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균 195,714,285원보다 싸다는 이유로 현재 가격에 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리 인수 부담은 없지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 상태라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
