부산지방법원 2026타경10235. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 17층 비-1701호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 권리의 기준은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 91,800,000원입니다. 2024.07.15. 등기된 선하라의 주택임차권은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.07.27.로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
이 사건의 핵심은 권리보다는 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 164,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 135,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 121.5%이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -34.4% 낮아졌습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 “싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 19층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,928,632원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.08. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 91,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 표시 차이 | 공부상 비-1701호 · 현황 102동 1701호 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
최초 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐으나 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권·부산진구 압류·국 압류·강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 예상배당 산정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선하라 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.07.27. 전입 · 2022.07.27. 확정일자 | 대항력 없음 | 배당요구 O | 인수 0원 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2022.07.25., 점유개시일자 2022.07.27., 차임 200,000원, 임차보증금 60,000,000원으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 더 중요하다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 전용 32.25㎡이고, 분석 대상 면적은 27.9265㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 흐름을 확인하는 참고자료로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원·220,000,000원대 거래가 평균을 끌어올립니다. 현재 시장을 판단할 때는 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원, 그리고 -34.4%의 최근 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 66,928,632원 | 66,928,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,175,368원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 158,728,632원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 2,175,368원으로 산정됩니다. 임차인 선하라의 보증금은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 유찰되면 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 0원 | 66,928,632원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 30,165,432원 | 36,763,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 56,038,072원 | 10,890,560원 | 0원 |
유찰되더라도 이 사건은 대항력 임차인 승계 구조가 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다. 다만 현재 회차의 가격이 최근 거래보다 높은 상태라는 점과, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 1.3회라는 점은 함께 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 서면역이 근거리에 있어 교통상황이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.04.05. 준공된 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며, 대상은 17층 비-1701호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 대동레미안센트럴시티 144세대. 실거래 표본은 7건이나 분석 대상 27.9265㎡와 거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -34.4% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 선하라의 전입·점유개시·확정일자는 2022.07.27., 보증금은 60,000,000원입니다. 대항력은 없지만 배당요구 및 임차권등기 상태를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 비-1701호, 현황은 102동 1701호로 조사됐습니다. 현장과 공부 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세 위
이 물건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권이고, 선하라의 전입·점유개시·확정일자는 2022.07.27.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 현재 실질취득액 164,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 121.5%이고, 최근 거래 추세 역시 -34.4%입니다. 게다가 실거래 비교면적 32.25㎡가 분석 대상 27.9265㎡와 정확히 일치하지 않아 시세 추정 오차도 남습니다. 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 현재 회차 가격은 최근 거래보다 높다”는 점입니다.
