부산지방법원 2026타경10250. 부산 동구 범일동 305-3의 토지와 2층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 53.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 일반상업지역입니다. 건물은 목조 기와지붕 2층으로, 감정평가상 1층은 점포, 2층은 주택구조의 일부 공실·일부 창고로 이용 중입니다.
등기상 소유자는 이혜숙·최지성이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리관계의 기준은 2018.12.14. 설정된 광남새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 84,000,000원입니다. 이후 2026.02.10. 노완식의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10250 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 305-3 · 부산광역시 동구 범일로 61-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포 · 2층 주택구조 일부 공실 및 일부 창고 |
| 토지 | 53.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 2층 · 위생설비 |
| 소유자 | 이혜숙 2분의 1 · 최지성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 203,594,800원 / 203,594,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 노완식 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2018.12.14. 광남새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 2026.02.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 송은수의 전입신고일은 2015.08.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 배당 시뮬레이션상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 반영되어, 보증금 3,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 — 보증금은 작아도 ‘인수형’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송은수 | 2015.08.19. | 3,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
송은수는 2026.04.30. 배당요구를 했지만, 배당표에서는 임차보증금에 대한 배당액이 0원으로 계산되고 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가만 보면 203,594,800원이지만, 실제 경제적 취득부담은 206,594,800원입니다.
③ 건물·경계 확인 — 등기보다 현장이 더 중요하다
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 또 공부상 1·2층 면적은 각각 82.64㎡로 기재된 반면, 실측면적은 1·2층 각각 약 103.4㎡로 상이합니다. 공부상 2층 주택이지만 실제로는 1층 점포, 2층 일부 공실 및 창고로 이용되고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,594,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,650,327원 |
| 인수 · 송은수 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광남새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 노완식 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,944,473원 |
현재 회차에서는 광남새마을금고 84,000,000원과 신청채권자 노완식 40,000,000원이 전액 배당되고 75,944,473원이 소유자에게 남는 계산입니다. 송은수 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 회차별 부담 — 인수금은 계속 붙는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,594,800원 | 3,000,000원 | 206,594,800원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,875,840원 | 3,000,000원 | 165,875,840원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,300,672원 | 3,000,000원 | 133,300,672원 |
현재 제공된 시세자료가 없어 실질취득액이 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 각 회차 매각가에 인수보증금 3,000,000원을 더한 금액을 기준으로 별도의 현장 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남초등학교 북측에 인접하며, 단독주택·재래시장·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 좌천역·범일역과 버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 토지 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용. 1층 점포, 2층 주택구조 일부 공실·일부 창고로 사용되고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 낙찰가와 별도로 송은수 보증금 3,000,000원을 실질취득비용에 포함하세요.
- 임차 현황 확인. 월세 250,000원, 전입 2015.08.19., 배당요구 2026.04.30.의 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 면적 차이. 공부상 1·2층 82.64㎡와 실측 약 103.4㎡의 차이를 건축물대장·도면·현황과 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·형태·사용상태를 확인하세요.
- 학교 담장 경계. 건물 일부가 학교 담장 내부에 위치하는 것으로 보인다는 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가만으로 가격 우위를 판단하지 말고 주변 주상용 토지·건물 거래와 별도 비교하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘인수 + 현황’이 승부처
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2018.12.14. 광남새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 송은수의 전입은 그보다 빠른 2015.08.19.이므로 보증금 3,000,000원은 매수인 인수입니다. 신건 기준 실질취득액은 206,594,800원으로 봐야 합니다.
또한 이 사건은 단순한 토지나 주택 한 동으로만 볼 수 없습니다. 1층 점포·2층 일부 공실 및 창고의 혼합 이용, 공부상 면적과 실측면적 차이, 제시외 건물 포함, 학교 담장 경계 내부에 일부 건물이 위치하는 것으로 보인다는 현황이 동시에 존재합니다. 따라서 등기 말소 여부보다 실제 점유·면적·경계·이용상태를 직접 확인하는 것이 더 중요한 사건입니다.
