🏠 보증금 198,000,000원 ✅ 현재 인수 0원 ⚠️ 1회 유찰 인수 25,264,000원 ⚠️ 2회 유찰 인수 59,971,200원
서울중앙지방법원 2025타경104681. 명동엠퍼스트플레이스 13층 1311호로, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 현황 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 이승철이며, 2018년 4월 11일 매매를 원인으로 거래가액 270,600,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준은 2025년 6월 12일 근로복지공단 가압류 7,000,000원입니다.
이 물건의 승부처는 등기상 가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이현균은 2024년 11월 26일 임대차계약, 2024년 12월 2일 확정일자, 2025년 1월 16일 전입·점유를 갖추었고, 임차보증금은 198,000,000원입니다. 2026년 6월 23일 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 보아야 하며, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 충무로2가 48-2 명동엠퍼스트플레이스 13층 1311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 13층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 · 사용승인 2007.11.29 |
| 소유자 | 이승철 · 거래가액 270,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,474,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2025.06.12 근로복지공단 가압류입니다. 그보다 앞선 2025.01.16에 이현균이 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2024.12.02이므로, 이 임차인은 대항력이 있습니다. 이후 과천농업협동조합 가압류와 두 건의 강제경매개시결정, 2026.06.23 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 등기 말소와 별개로 대항력 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인 부담으로 이어질 수 있다는 점이 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현균 | 2025.01.16 | 2024.12.02 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
② 유찰 시 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 2억대
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 198,000,000원입니다. 현재 신건 가격 220,000,000원에서는 예상배당표상 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 0원입니다. 하지만 최저가가 보증금 아래로 내려가는 순간부터 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 176,000,000원 | 25,264,000원 | 201,264,000원 |
| 2회 유찰 64% | 140,800,000원 | 59,971,200원 | 200,771,200원 |
1회 유찰 시 표면 최저가는 176,000,000원이지만, 임차인 미배당 25,264,000원을 더하면 실질취득은 201,264,000원입니다. 2회 유찰 시에도 표면 가격은 140,800,000원까지 낮아지지만 인수액 59,971,200원이 발생해 실질취득은 200,771,200원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 가격만 보고 “1.76억” 또는 “1.408억짜리 물건”으로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이현균 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 3. 가압류 · 과천농업협동조합 | 20,673,434원 | 11,120,000원 |
| 4. 과천농업협동조합 본압류 이행 | - | 0원 |
| 5. 강제경매 · 이현균 | 21,474,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 220,000,000원 매각 가정에서는 임차인 보증금 198,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 일반 채권자의 총 미배당은 31,028,211원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 영락교회 남측에 인접하며, 주변은 근린생활시설·상업용 건물·업무용 건물이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로·버스정류장·지하철역이 있어 대중교통과 도로 교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2007.11.29 사용승인된 철골철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장·소화탐지·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 정비구역기타, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 9,937,000원입니다.
- 등기 특이사항. 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있어 현재 효력·말소 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 1회 유찰 시 176,000,000원이 아니라 인수액까지 합친 201,264,000원, 2회 유찰 시 200,771,200원을 기준으로 보세요.
- 임차인 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입세대열람, 점유관계와 임차권등기명령 문건을 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인 이현균과 2026.06.17 강제경매 채권자 이현균이 동일인으로 기재돼 있습니다. 가장임차인 여부를 추정하지 말고 채권 발생원인과 임대차 실체를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기·관련 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 현황은 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 금융·세금·사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 220,000,000원 또는 실질취득 약 2억원대가 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
- 배당 변동성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 달라지면 임차인 미배당 및 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 사건은 신건 220,000,000원 가정에서는 임차인 이현균의 보증금 198,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차인은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있기 때문에 한 번만 유찰돼도 25,264,000원, 두 번 유찰되면 59,971,200원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 그 결과 표면 최저가가 176,000,000원·140,800,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 201,264,000원·200,771,200원입니다.
따라서 이 물건에서 ‘유찰 = 싸짐’은 성립하지 않습니다. 현재 회차의 인수 0원만 보고 권리를 단순하게 볼 수도 없고, 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 여기에 임차인과 별도 강제경매 채권자가 동일인으로 나타나는 관계, 민간임대주택등기, 사건 용도와 현황 오피스텔 이용의 차이까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 자료가 없으므로 최종 가격 판단은 별도 시세 확인 후 실질취득가와 비교하는 방식이 적절합니다.
