서울중앙지방법원 2025타경104703. 서울 관악구 봉천동 청운쉐르빌 4층 402호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 정미진은 2013년 4월 8일 거래가 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 11월 12일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인도 없어 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 근저당의 채권최고액이 감정가를 크게 웃돕니다. 현재 최저가 329,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 5,406,000원을 제외한 323,594,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 156,406,000원이 계산상 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권최고액 기준의 채권자 측 부족분이며, 자료상 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104703 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-91 4층 402호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌12가길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 4층 402호 |
| 사용승인 / 규모 | 2004.01.08 · 청운쉐르빌 9세대 |
| 소유자 | 정미진 · 2013.04.08 소유권이전 · 거래가 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이에프케이이오일일유동화전문 유한회사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2020.11.12 주식회사국민은행 근저당권이며, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 2017년 신한은행 근저당과 2013년 우리은행 근저당은 각각 2020.11.13과 2022.05.26 말소되었습니다. 2025.12.29 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교치 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
청운쉐르빌은 9세대, 사용승인일 2004.01.08인 다세대주택입니다. 현재 제공된 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가·최저가 329,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 156,406,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 221,284,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 273,187,840원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가와 근저당 배당액은 낮아지고 채권최고액 기준 미배당은 커집니다. 하지만 이 사건에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 표시되어 있지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 별도의 인수액이 붙지 않는다는 점이 권리 측 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 323,594,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 480,000,000원 기준으로 계산되어 156,406,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 북서측 인근이며, 주위는 소규모 아파트단지·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북동측 인근 인헌길을 따라 다수의 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 2004.01.08입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 251.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,950,000원/㎡입니다. 토지는 완경사의 세로장방형이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함된 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성 확인. 청운쉐르빌은 9세대 규모이며, 현재 자료에 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없어 매각가격의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최저가 329,000,000원과 직접 비교할 최신 실거래 금액이 없으므로, 신건 가격만 보고 저가 매수로 판단하지 않아야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차의 156,406,000원 미배당은 채권최고액 기준 계산값이며, 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·인도 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 및 인도 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 내용이 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 기준 서류 확인. 등기사항전부증명서는 2026.09.18 발급 자료이며 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 직전 최신 등기 및 매각 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2020.11.12 국민은행 근저당이 말소기준이며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 국민은행 채권최고액 기준 156,406,000원이 미배당으로 남더라도 그것이 매수인의 추가 부담으로 표시되지는 않습니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 감정가와 최저가, 권리상 실질취득액은 모두 329,000,000원이지만, 이를 검증할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 청운쉐르빌은 9세대 다세대주택이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 3.29억에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 실제 시장가격 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
