광주지방법원 2025타경52349. 광양읍 덕례리 세미존서희스타힐스의 근린생활시설입니다. 소유자 이형환은 2024년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 순천광양축산업협동조합 명의 채권최고액 210,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤효민 명의 근저당 60,000,000원, 경매개시결정, 광양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 시뮬레이션상 현재 최저가 137,760,000원으로 매각될 경우 집행비용 2,728,640원을 제외한 135,031,360원이 선순위 근저당권자인 순천광양축산업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자 윤효민에게는 예상 배당이 없습니다. 총 채권최고액 270,000,000원에 비해 매각대금이 부족해 미배당액은 134,968,640원입니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되어 있지 않으며 예상 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.06.28 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤의 윤효민 근저당권 60,000,000원, 2025.11.26 임의경매개시결정, 2026.01.30 광양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 56.0%는 ‘참고치’, 직접 시세는 아니다

최저매각가는 137,760,000원으로 감정가 246,000,000원의 56.0%입니다. 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 246,208,333원이고 최신 거래는 2026년 4월 264,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 최저가가 최근 평균의 56.0% 수준입니다.

하지만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건은 근린생활시설인 반면, 제공된 최근 거래는 전용 59.99㎡·74.9㎡·80.88㎡·80.95㎡ 등 세미존서희스타힐스의 주거용 거래이며, 본건의 목표 면적 50.7875㎡와도 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 본건 상가의 직접 시세로 보아 “시세보다 44% 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,760,000원 가정)

채권최고액 합계 270,000,000원 중 예상배당은 135,031,360원, 미배당은 134,968,640원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수액은 0원

현재 회차에서 신청채권 청구액 183,635,957원에 대한 예상 배당은 135,031,360원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시에는 94,296,224원, 4회 유찰 시에는 65,887,357원으로 더 줄어듭니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 대지권·현황 체크

• 대지권. 대지권은 미등기 상태이나 대지권까지 포함하여 분양됐고, 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
• 현황 층. 공부상 지2층이지만 도로에서 보면 현황 1층입니다. 실제 출입동선과 노출도를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕입니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광양읍 덕례리 세미존서희스타힐스301동 근린생활시설로, 부근은 아파트단지와 상가로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 인접 도로는 포장된 소로입니다.
• 토지. 부정형 평지의 근린생활시설 부지이며 제2종일반주거지역 외입니다.
• 건물. 외벽은 미장돌치장 등, 내벽은 몰탈위페인트 등, 창호는 샷시창이며 위생설비 등이 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 비교 기준. 단지의 주거용 실거래 평균 246,208,333원과 최신거래 264,000,000원은 본건 상가의 직접 시세가 아닙니다. 동일 근린생활시설의 실제 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 임대관계 미상인 만큼 현장 점유자, 점유 원인, 사업자등록 및 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권 미등기. 대지권은 미등기이나 매각가격에 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 관련 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
• 현황 1층. 공부상 지2층과 현황상 도로 기준 1층의 차이가 실제 영업가치·접근성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 이력. 본건은 2회 유찰, 단지 경매 평균은 2.6회입니다. 낮아진 최저가만 보지 말고 근린시설의 공실·임대수익·환금성을 함께 봐야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별도 검증

이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.06.28 순천광양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 어려움은 가격과 용도에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 56.0%까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래는 본건과 같은 근린생활시설이 아니라 주거용 거래이며 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 “최근 평균의 56%이니 싸다”고 평가할 수 없습니다.

여기에 대지권 미등기, 임대관계 미상, 공부상 지2층이지만 도로 기준 현황 1층이라는 특성이 겹칩니다. 결론은 권리는 정리되는 구조지만 가격 메리트는 상가 자체의 임대수익과 동일 용도 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.