광주지방법원 2025타경52349. 전남 광양시 광양읍 덕례리 소재 세미존서희스타힐스의 301동 지2층 104호 근린생활시설입니다. 소유자 이형환이 2024년 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤, 순천광양축산업협동조합 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 윤효민의 근저당권과 광양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

여기서 중요한 것은 등기상 권리 소멸과 실제 취득 위험은 별개라는 점입니다. 현재 산정상 인수액은 없지만 임대관계는 미상입니다. 또한 대지권은 아직 미등기인 상태로, 매각물건명세서에는 대지권까지 포함하여 분양되었고 최저매각가격에도 대지권 가격이 포함된다고 기재되어 있습니다. 따라서 대지권의 정리 가능성과 실제 점유 상태를 확인하지 않고 단순히 유찰 횟수만으로 입찰하기에는 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 명확하나 확인사항이 남는다

말소기준권리는 2024.06.28 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원입니다. 후순위인 윤효민 근저당권 60,000,000원, 광양시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 270,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다

같은 세미존서희스타힐스 단지의 주변 아파트 실거래 자료는 최근 12건 평균 246,208,333원, 최신 거래는 2026.04 · 264,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 59.99㎡·74.9㎡·80.88㎡·80.95㎡로 다양하고, 거래된 주거용 아파트와 경매 대상인 근린생활시설의 용도가 다릅니다. 아래 거래가는 주변 시장 참고자료이지, 해당 상가의 직접적인 시세 근거가 아닙니다.

위 거래는 주변 아파트의 거래 사례입니다. 근린생활시설의 매매가·임대수익률·환금성을 직접 나타내지 않습니다.

최저매각가 110,208,000원은 감정가 246,000,000원의 44.8%입니다. 주변 아파트 최근 거래 평균과 나누어도 약 44.8%가 되지만, 서로 다른 용도의 부동산을 비교한 수치이므로 할인율이나 가격 메리트로 인정할 수 없습니다. 실제 가격 판단을 위해서는 근린생활시설의 개별 거래, 임대료, 공실 가능성, 접근성 및 실제 사용 가능한 층 위치를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,208,000원 가정)

집행비용 2,342,912원을 제외한 107,865,088원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 추산입니다. 후순위 윤효민에게는 배당되지 않고, 소유자 잔여액도 없습니다. 채권최고액 합계 기준 미배당액은 162,134,912원입니다. 이는 실제 확정채무액과 다를 수 있으며, 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

채권액은 등기된 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며, 광양시 압류 관련 세금의 우선순위와 실제 배당은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 추가되면 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액이 늘어납니다. 그러나 현 산정에 따르면 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰에 따른 채권자 손실 증가가 곧 매수인 인수 부담 증가를 의미하지는 않습니다. 다만 이는 확인되지 않은 임차인이나 별도의 법정 부담이 없다는 전제에서의 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 세미존서희스타힐스 301동 근린생활시설입니다. 부근은 아파트단지 및 상가로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 인접 도로는 포장된 소로입니다.
• 현황 층. 공부상 지하2층이지만 도로에서 보면 현황 1층입니다. 실제 출입구와 도로 접근 관계가 상가 이용성에 중요한 요소입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕이며 외벽은 미장돌치장 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 등, 창호는 샷시창입니다. 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 부정형 평지의 근린생활시설 부지로, 제2종일반주거지역 외의 토지이용계획 사항이 기재되어 있습니다.
• 건축 관련. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 공부상 층 표시와 도로 기준 층 인식이 서로 다릅니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주변 아파트와 매수층 및 가격 형성 원리가 다릅니다. 해당 호실의 실제 이용 가능성, 임대수요, 임대료 및 공실 위험을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서상 대지권 포함 분양 및 가격 포함 문구를 확인하고, 실제 대지권 등기 가능성·절차·비용을 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사업자등록, 보증금, 임차권 대항력 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 시세 별도 검증. 주변 아파트 거래 평균 246,208,333원을 근린시설 시세로 사용하지 말고, 유사한 근린생활시설 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
• 현황 층·접근성. 공부상 지2층과 도로에서 보이는 현황 1층의 관계를 현장에서 확인하고, 출입구와 점포 가시성을 점검해야 합니다.
• 배당·세금 검증. 광양시 압류 관련 세금 및 당해세, 집행비용, 실제 채권액과 배당순위를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 110,208,000원과 4회 유찰 시 88,166,400원, 5회 유찰 시 70,533,120원을 비교하되, 회차별 가격 하락만으로 투자성을 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·운영비. 공용부분 관리비 체납과 운영에 필요한 비용 및 설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “44.8%라는 숫자보다 중요한 것”

광양 세미존서희스타힐스 301동 지2층 104호는 3회 유찰 끝에 최저매각가가 110,208,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상과 대지권 미등기라는 확인사항이 남아 있습니다.

더욱 중요한 점은 실제 상가 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인폭만으로 저렴하다고 판단할 수 없다는 것입니다. 주변 아파트 실거래와 비교해 가격 가점을 줄 수 없으며, 이미 3회 유찰된 근린시설의 환금성도 신중하게 평가해야 합니다. 따라서 등기상 권리 소멸은 긍정적, 취득 위험과 가격 판단은 조건부 보류입니다. 대지권·점유·유사 상가 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 접근이 적절합니다.