서울중앙지방법원 2025타경104712. 서울 관악구 신림동 신림큐브 2층 211호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 142,487,835원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 있는 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금 138,000,000원에 대한 예상배당액은 107,660,000원으로, 단순 계산하면 30,340,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 신청채권자이자 승계인인 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 담은 2026.04.02.자 확약서를 제출했습니다.
따라서 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 분석합니다. 그렇다고 실제 임차인 김수영의 미확인 보증금이나 점유관계까지 확약으로 해결되었다고 단정해서는 안 됩니다. 더구나 최근 시세는 하락했고, 신건 최저가 자체가 최근 거래보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 2층 211호 도로명주소: 서울특별시 관악구 신림로66길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 비교대상 전용면적 | 16.315㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 중 2층 · 2015.04.22. 사용승인 |
| 단지 규모 | 신림큐브 · 96세대 |
| 소유자 | 김영숙 · 2020.07.07. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 142,487,835원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 을구 3번 지완 근저당권 · 채권최고액 1,126,500,000원 · 공동담보 |
| 실제 임차인 | 김수영 · 보증금 미상 · 2025.08.08. 전입 |
| 임차권 승계 신고 | 한국토지주택공사 · 보증금 138,000,000원 · 김수영 보증금 관련 중복신고 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 확약을 함께 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고
| 구분 / 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 김수영 | 2025.08.08. 확정일자 미상 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 배당요구 2026.03.12. |
별도 확인 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 주택임차권자 · 보증기관 승계신고 |
2022.08.22. 확정 2022.06.03. |
138,000,000원 별도 합산 금지 |
있음 승계인의 확약으로 포기 |
있음 배당요구 신고 |
대위·승계 룰상 30,340,000원 실질 0원* |
한국토지주택공사는 김수영의 보증금에 대한 대위·승계 신고자로 표시되어 있습니다. 실제 임차인 수는 1명이며, 보증금 138,000,000원을 김수영의 미상 보증금과 별도로 더하지 않습니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기합니다.
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기합니다.
- 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
신림큐브 전용 16.315㎡ 비교대상에 대한 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 104,229,166원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 최근 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 6건 평균은 93,975,000원, 최신 거래는 91,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 구간보다 17.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 17.05㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 17.05㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 16.46㎡ | 4 | 89,250,000원 |
| 2025.03 | 17.05㎡ | 3 | 98,600,000원 |
| 2024.11 | 16.46㎡ | 2 | 96,500,000원 |
| 2024.11 | 16.46㎡ | 2 | 96,500,000원 |
| 2022.03 | 16.32㎡ | 4 | 110,200,000원 |
| 2022.01 | 16.46㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 16.46㎡ | 3 | 108,200,000원 |
| 2021.09 | 16.46㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2021.08 | 17.87㎡ | 5 | 119,500,000원 |
| 2021.08 | 17.87㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 93,975,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 104,229,166원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 138,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 142,487,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 시뮬레이션입니다. 매각대금 110,000,000원에서 집행비용 2,340,000원을 공제하고 임차보증금 우선배당에 107,660,000원을 배정한 구조입니다. 후순위 채권자 배당은 0원이며, 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가와 인수액을 함께 검토
확약을 반영하지 않은 단순 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 그러나 본건은 승계인의 확약이 있어 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 처리하는 사건입니다. 아래 룰상 인수액은 확약을 반영하기 전의 시뮬레이션 값이며, 입찰가격에 그대로 가산하는 실제 인수 확정액이 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 룰상 인수* | 확약 적용 인수 | 가격 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 110,000,000원 | 30,340,000원 | 0원* | 최근 시세 117.1% · 비쌈 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 88,000,000원 | 51,984,000원 | 0원* | 최근 시세 및 확약 유지 재확인 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 70,400,000원 | 69,267,200원 | 0원* | 권리·점유·환금성 재검토 필요 |
* 룰상 인수액은 각 회차별 예상배당을 적용한 확약 전 계산값입니다. 확약이 유효하게 적용되는 해당 승계 임차권은 실질 인수 0원으로 취급합니다. 김수영의 별도 권리 및 확인되지 않은 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 확정하거나 보장하는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역(지하철 2호선·신림선) 북동측 인근. 주변은 오피스텔, 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 신림역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.04.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 211호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 물건의 표시 용도는 근린시설이고 실제로는 오피스텔 이용 중입니다. 감정평가상 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 근거하므로 실제 내부상태가 다를 수 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 685.7㎡입니다. 북측·동측 약 6m 포장도로와 서측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으나, 표시된 지정 대상과 기간을 고려하여 본건 용도에 실제 적용되는지 별도 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 차이 없음. 위반건축물 여부도 위반 사항 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 96세대 규모의 신림큐브로, 동일·유사 소형 면적 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 과거보다 17.9% 하락했고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 소형 근린시설의 수요와 매각 가능 가격을 보수적으로 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02.자 서울보증보험 주식회사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 승계관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 승계관계, 해당 보증금의 동일성, 확약의 적용 범위 및 등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 김수영의 계약 확인. 실제 임차인은 1명입니다. 전입은 말소기준 이후이며 대항력 없음으로 표시되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 2026.03.12. 배당요구와 계약·점유관계를 대조해야 합니다.
- 인수액 이중계산 금지. 한국토지주택공사의 138,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고액으로 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 인수 0원과 룰상 30,340,000원도 구분해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 신건 110,000,000원은 최근 12개월 평균 93,975,000원보다 높습니다. 최신 거래 91,000,000원과 최근 하락 추세 -17.9%를 우선 반영해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 단지 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 유찰되더라도 확약의 효력, 실제 점유, 입찰가, 예상배당과 최근 시세를 각각 새로 확인해야 합니다.
- 이용 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 실제 이용상태를 구분하여 건축물대장·집합건축물대장 및 대출·전입·이용 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 명도 및 비용. 실제 점유자, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납, 세금, 명도비와 취득 부대비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서 및 최신 실거래 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 대항력 있는 주택임차권 때문에 단순한 권리구조가 아닙니다. 보증금 138,000,000원에 대한 예상 미배당액은 30,340,000원이지만, 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
다만 실제 임차인 김수영의 보증금은 미상입니다. 말소기준 이후 전입으로 독립적인 대항력은 없는 것으로 제시되지만, 확약의 적용 범위를 넘어서는 미확인 계약·점유관계까지 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.
가격에서는 보다 분명한 주의가 필요합니다. 신건 최저매각가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 93,975,000원의 117.1%이고, 최신 거래 91,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세는 -17.9%의 하락세입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.8회와 근린시설의 실제 오피스텔 이용상태까지 고려하면 가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
결론은 확약으로 주된 인수는 해소되지만, 확약 밖 임차관계 확인이 남고 신건 가격은 최근 시세보다 높다는 것입니다. 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 확약의 효력과 최근 시세를 다시 확인해야 하며, 현재 최저가만으로 가격상 이점이 있다고 판단하기는 어렵습니다.