서울중앙지방법원 2026타경100039. 서울 중구 묵정동 힐스테이트남산 101동 지1층 비106호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 현황은 공실입니다. 등기상 최경희가 2024.09.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,553,400,000원입니다. 같은 날 성남농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2026.01.12 파산선고 등기가 존재하고, 2026.04.28에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비106호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 지1층 비106호 |
| 소유자 | 최경희 · 2024.09.26 소유권이전 · 거래가액 1,553,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,550,000,000원 / 1,550,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,023,821,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 파산선고·근저당권 이전은 확인
임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 되어 있어, 단순히 공실이라는 이유만으로 임대차관계가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 12개월 평균의 203.9%
힐스테이트남산의 비교 면적은 37.8㎡이고, 면적이 매칭된 실거래 표본은 38.95㎡입니다. 최근 12개월 평균은 760,000,000원, 최신 거래는 2026.05 780,000,000원입니다. 반면 본건 최저매각가는 1,550,000,000원으로 최근 12개월 평균의 203.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 38.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2025.04 | 38.95㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 760,000,000원 |
거래 표본의 최저가는 740,000,000원, 최고가는 780,000,000원이며 전체 평균도 760,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 최근 평균이나 최신 거래 어느 쪽을 기준으로 보더라도 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,900,000원 |
| 1. 근저당 · 성남농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,993,273원 | 12,993,273원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 219,106,727원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 1,312,993,273원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 219,106,727원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,550,000,000원 | 1,312,993,273원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,240,000,000원 | 1,225,200,000원 | 87,793,273원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 992,000,000원 | 979,680,000원 | 333,313,273원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 신청채권액 1,023,821,934원은 충족되는 것으로 계산되지만, 전체 채권 기준 미배당액은 87,793,273원이 발생합니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 배당액이 979,680,000원으로 신청채권액보다 부족해지고 전체 미배당액은 333,313,273원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 동국대학교 서울캠퍼스 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·점포·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
- 도로. 남서측 소로, 남동측 및 북서측 세로와 접합니다.
- 설비. 공용 위생설비·승강기설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 서울도심 등으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,493.9㎡, 공시지가 12,250,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 단지. 힐스테이트남산 282세대, 사용승인 기준일은 2024-01-29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 가치 확인. 주거용 실거래만으로 본건의 적정 상가가치를 확정하지 말고 실제 근린생활시설 임대료·공실률·수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이므로 현장점유와 사업자등록·임대차관계를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 파산선고 확인. 2026.01.12 파산선고 등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서의 매각조건을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 1번 근저당권이 2026.04.28 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 채권자 관계와 최신 권리상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 1,550,000,000원은 최근 12개월 평균 760,000,000원의 203.9%입니다. 2회 유찰 가정 992,000,000원도 최신 거래 780,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 예상 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 본건은 근린생활시설이며 현황은 공실, 임대관계는 미상입니다. 특히 신건 최저가 1,550,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 760,000,000원의 203.9%입니다.
1회 유찰 가정 가격은 1,240,000,000원, 2회 유찰 가정은 992,000,000원으로 내려가지만, 2회 유찰 가격도 최근 평균 760,000,000원과 최신 거래 780,000,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.3회, 근린생활시설이라는 용도, 공실·임대관계 미상까지 함께 놓고 보면 현재 회차에서는 권리보다 가격과 환금성 검증이 핵심입니다.
