서울중앙지방법원 2026타경100040. 동작구 대방동 무이비엔 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 배윤경이며 2015.12.07 매매를 원인으로 2016.01.07 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 설정됐던 신한은행 근저당권 100,800,000원은 2019.02.13 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 과거 근저당이 아니라 2024.11.20 주식회사 지에이개발 가압류입니다. 이 가압류의 청구금액은 969,186,302원이고, 2026.01.23에는 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.04.14 동양자산관리대부 주식회사 가압류 29,828,598원이 추가됐습니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인 전입관계는 별도로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 336-6 무이비엔 5층 503호 · 도로명 서울특별시 동작구 상도로 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 배윤경 (2015.12.07 매매 · 거래가액 115,000,000원, 2016.01.07 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.20 갑구 8번 가압류 · 주식회사 지에이개발 · 969,186,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2016.01.07 설정된 신한은행 근저당권 100,800,000원은 2019.02.13 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2024.11.20 지에이개발 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 동양자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선주 | 2019.02.13 | 미상 | 미상 | 2026.02.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선행하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 전액 배당 여부나 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다. 배당표 계산에는 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 보증금 미상 임차인의 실제 승계 가능성을 확정해 주는 수치가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 140,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 비싼지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 과거 거래가액 115,000,000원은 2015.12.07 매매로, 현재 가격 판단의 직접 비교 기준으로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 지에이개발 | 969,186,302원 | 137,240,000원 |
| 3. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 주식회사지에이개발 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 29,828,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 999,014,900원 중 137,240,000원이 배당되고 861,774,900원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 승계 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 5층 503호이며, 위생·급배수·승강기·소화기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 약 24-25미터 도로와 남측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등이 기재돼 있고, 토지면적은 770.0㎡, 공시지가는 11,150,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 토지이용계획에는 도로·방수설비 저촉, 건축선, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김선주의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득원가를 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·대항력 확인. 전입일은 2019.02.13로 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 2026.02.06 배당요구는 확인되지만 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 성립·순위는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 140,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 별도 실거래 확인 없이 가격 메리트를 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 실제 구조·이용상황·설비 작동·인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이나 임차보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 부담액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘가격’보다 먼저 ‘임차보증금’
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.02.13 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 2024.11.20 지에이개발 가압류를 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김선주는 그보다 앞선 2019.02.13 전입자로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 실질취득원가도 미정입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 140,000,000원이며 아직 유찰은 없습니다. 동시에 현재 가격을 비교할 최근 실거래 수치도 확인되지 않습니다. 이 사건에서는 ‘신건 1.4억’이라는 숫자보다 임차인의 보증금·확정일자·실제 점유와 배당 후 잔존액을 먼저 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
