서울중앙지방법원 2026타경100059. 서울 동작구 신대방동 364-102 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 현재 101호~104호 4개호의 다중주택으로 이용 중이며 각 호는 방1·화장실1·복층구조입니다. 등기상 소유자는 안춘희이고, 2018.11.12 대방새마을금고 근저당권 390,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류, 추가 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 실제 점유관계를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 감정평가에는 101호~104호 모두 임대 중인 것으로 기재돼 있고, 확인된 임차인은 고규빈·유해리·손민수 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·명도 실무 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 364-102 · 서울특별시 동작구 여의대방로22나길 23-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 101호~104호 4개호 다중주택 · 방1·화장실1·복층구조 |
| 토지 | 145.0㎡ · 대 · 준주거지역 · 공시지가 3,775,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 1층 단독주택 · 2012.05.04 사용승인 |
| 소유자 | 안춘희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,187,997,600원 / 1,187,997,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최부건 / 75,432,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2018.11.12 근저당이 기준
2012.09.03 설정된 김진혁의 전세권 50,000,000원은 2019.08.27 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2018.11.12 대방새마을금고 근저당 390,000,000원이며, 같은 날 설정된 추가 근저당 39,000,000원과 2026년의 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고규빈 | 2025.01.06 | 없음 | 미상 | 2026.02.23 | 미상 |
| 유해리 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 2026.02.27 | 미상 |
| 손민수 | 2022.03.04 | 없음 | 미상 | 2026.01.23 | 미상 |
세 임차인은 전입일이 모두 2018.11.12 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각 후 소유권을 취득한 매수인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격만 존재
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,187,997,600원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,187,997,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 950,398,080원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 760,318,464원 | 0원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 채권자 총 청구액 579,864,042원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 가격 자체의 적정성은 별도의 최근 거래 자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,187,997,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,279,976원 |
| 2. 근저당 · 대방새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대방새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 최부건 | 75,432,021원 | 75,432,021원 |
| 5. 경매개시결정 · 대방새마을금고 | 75,432,021원 | 75,432,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 593,853,582원 |
현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 서울특별시와 국민건강보험공단의 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인접지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 서측에 보라매공원역이 있습니다.
- 이용상태. 101호~104호 4개호 다중주택으로 이용 중이며 방1·화장실1·복층구조입니다. 4개호 모두 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 1층 단독주택으로 2012.05.04 사용승인됐고 도시가스 보일러 난방시설이 있습니다.
- 토지. 145.0㎡의 대지이며 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 확인. 건축물대장상 지상1층 건물로 표기돼 있으나 101호~104호 모두 복층구조로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 점유 호수 확인. 고규빈·유해리·손민수의 정확한 점유 부분이 특정돼 있지 않으므로 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 필요한 정보입니다.
- 4개호 전체 점유 확인. 감정평가상 101호~104호 모두 임대 중이므로 확인된 임차인 3명 외 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 복층 및 제시외 건물 확인. 건축물대장상 지상1층 표기와 실제 복층 이용상태, 제시외 건물의 범위와 이용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·세금 배당 확인. 서울특별시와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당표 작성 시 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래·최신 거래·가격 추세가 없는 상태이므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 현장과 가격 확인이 남았다”
이 사건의 말소기준은 2018.11.12 대방새마을금고 근저당입니다. 현재 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 인수 위험은 비교적 단순한 편입니다.
다만 실제로는 101호~104호 4개호가 모두 임대 중이고 복층구조로 이용되며, 확인된 임차인의 보증금·확정일자·점유 호수가 명확하지 않습니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,187,997,600원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리인수 0원만 확인하고 끝낼 사건이 아니라, 점유관계·복층 현황·제시외 건물·가격을 함께 검증해야 하는 유형입니다.
