서울중앙지방법원 2026타경100084. 노량진큐브스테이트 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 22.39㎡이며 건물은 16층 중 4층, 사용승인일은 2020.08.31입니다. 이 사건의 핵심은 2024.03.05 우리은행 가압류보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 상경재는 2023.03.24 임대차계약, 2023.03.29 확정일자, 2023.04.27 점유개시, 2023.04.28 주민등록을 갖추고 보증금 220,000,000원의 임차권을 2025.05.09 등기했습니다.
따라서 단순히 “을구 임차권이 매각으로 소멸한다”는 문구만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 제공된 배당 가정상 보증금 전액이 배당되어 인수 0원이지만, 1회·2회 유찰 시에는 각각 10,190,400원과 52,312,320원의 인수액이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100084 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 267-6 노량진큐브스테이트 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전용 22.39㎡ · 16층 중 4층 |
| 소유자 | 이남임 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상경재 / 122,473,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.03.05 주식회사우리은행 가압류 107,282,168원입니다. 그 뒤의 엘에스증권주식회사 가압류와 국·지방자치단체 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 상경재는 전입 2023.04.28, 점유개시 2023.04.27로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 상경재 | 주거 (임차권등기) | 2023.04.28 / 2023.04.27 | 2023.03.29 | 220,000,000원 | 2025.05.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 유찰 시 — 낙찰가만 보면 안 된다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 220,000,000원입니다. 현재 회차에서는 전액 배당되지만 낙찰가가 내려가면 배당 부족분이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 유찰 뒤에는 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득금액을 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 267,000,000원 | 0원 | 267,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,600,000원 | 10,190,400원 | 223,790,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,880,000원 | 52,312,320원 | 223,192,320원 |
즉 1회 유찰 후 최저가가 213,600,000원으로, 2회 유찰 후 170,880,000원으로 내려가도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 실질취득은 두 경우 모두 보증금 220,000,000원 규모에 가까운 수준에 머뭅니다. “2회 유찰이라 170,880,000원에 산다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 우선
노량진큐브스테이트 전용 22.39㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 265,300,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 220,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 22.39㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 22.39㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 22.39㎡ | 6 | 285,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.39㎡ | 2건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 267,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%로 최근 평균보다 높습니다. 전체 3건 평균 265,300,000원과 비교해도 최저가는 100.6%입니다. 특히 최신 거래가 220,000,000원이고 최근 추세가 -10.8%이므로, 과거 290,000,000원 거래를 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 상경재 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 107,282,168원 | 42,462,000원 |
| 3. 가압류 · 엘에스증권주식회사 | 515,199,028원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 상경재 | 122,473,625원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 일반 채권 청구액 합계 744,954,821원 중 42,462,000원이 배당되고 702,492,821원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노량진역 남서측 인근이며 상가·업무시설·아파트·점포주택·단독 및 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 노량진역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2020.08.31입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·가스·난방·기계식주차장·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·일반상업지역, 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 10,260,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 노량진큐브스테이트는 18세대이고 전용 22.39㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2026.05의 220,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 현재 계산상 인수 0원이지만 실제 배당표에서 상경재의 220,000,000원이 전액 충당되는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건이 있으므로 배당순위에 영향을 주는 세금 존재 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 10,190,400원, 2회 유찰 시 52,312,320원이 발생하므로 최저가가 아니라 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 상경재가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약과 보증금 지급내역, 채권 발생원인을 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고 최근 추세는 -10.8%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건은 현재 신건 267,000,000원에서 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되는 가정이어서 표면상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임차인 상경재의 전입과 점유는 말소기준인 2024.03.05 우리은행 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서도 보증금 미배당분의 매수인 인수를 명시합니다. 실제로 1회 유찰 시 10,190,400원, 2회 유찰 시 52,312,320원의 인수액이 발생해 실질취득금액은 각각 223,790,400원과 223,192,320원입니다.
가격도 신건 최저가 267,000,000원이 최근 12개월 평균 255,000,000원의 104.7%이고, 최신 거래는 220,000,000원이며 최근 추세는 -10.8%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 높은 가격이고, 유찰 뒤에도 대항력 임차보증금 때문에 최저가만큼 실질 부담이 낮아지지 않습니다. 이 물건은 임차권의 실제 배당액과 세금 우선순위, 그리고 최신 220,000,000원 거래를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
