서울중앙지방법원 2026타경100088. 서초동 서초네스피아에이 6층 601호 아파트입니다. 소유자 정용수는 2017.10.15 매매를 원인으로 2018.01.23 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 720,000,000원입니다. 이번 사건은 제너럴대부 주식회사가 2026.01.19 임의경매를 개시한 사건이며 청구금액은 844,173,424원입니다.
현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 2022.09.02 오산시 압류가 나흘 뒤인 2022.09.06 해제된 이력이 확인됩니다. 따라서 실제 매각에서 어느 권리가 기준이 되어 후순위 권리가 소멸하는지는 매각물건명세서와 현행 등기 순위를 다시 맞춰 확인하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100088 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1466-2 서초네스피아에이 6층 601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 명달로4길 68 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인일 | 2005.09.13 |
| 소유자 | 정용수 · 2018.01.23 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 1,250,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 844,173,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘기준권리’ 확인이 먼저
현재 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 참고사항에서도 임대관계는 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 보증금 인수형 임차인의 존재가 확인되는 구조는 아닙니다. 한편 2019.02.07 소유자 주소가 본건 601호로 변경된 이력은 있으나, 현재 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다.
현재 살아 있는 등기 중에는 2025.06.18 농협은행 가압류 14,265,324원, 2025.06.24 서초구 압류, 2025.12.24 오산시 압류, 2025.03.19 설정된 세울건대부 전세권 5,000,000원, 그리고 2026.04.30 제너럴대부 근저당권부채권에 대한 제이비우리캐피탈 근질권 1,030,000,000원 등이 확인됩니다. 현 계산에서는 이 가운데 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 보고 있습니다.
② 가격 비교 — 신건 12.5억, 실거래 근거 없이는 ‘싸다’고 볼 수 없다
본건 감정가는 1,250,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 1,250,000,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
| 가격·단지 지표 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,250,000,000원 | 신건 최저가와 동일 |
| 최저매각가 | 1,250,000,000원 | 0회 유찰 |
| 단지 세대수 | 12세대 | 소규모 단지 |
| 준공 | 2005.09.13 | 감정평가상 사용승인일과 일치 |
| 참고 면적 | 104.75㎡ | 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 시세 비교 근거로 사용하지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,900,000원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,265,324원 | 14,265,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,215,834,676원 |
위 계산에서는 매수인 인수액과 미배당액이 모두 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 차례 존재했고, 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신중초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설·문화시설·집회시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 601호로, 사용승인일은 2005.09.13입니다. 승강기·도시가스·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지는 평지·정방형이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 필지 면적은 546.5㎡, 공시지가는 8,148,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·문화지구에 해당하며, 2025.10.01부터 2026.12.31까지 아파트 부지 관련 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 세대수는 12세대로 확인됩니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 동일단지 거래 표본을 전제로 한 가격판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준부터 원본 대조. 2022.09.02 오산시 압류가 2022.09.06 해제됐으므로 매각물건명세서에 기재된 실제 말소기준권리를 반드시 확인하세요.
- 제너럴대부 근저당권 효력 확인. 2025.03.19 채권최고액 1,030,000,000원의 근저당이 설정되고 2025.08.20 제너럴대부로 이전된 구조이므로 현재 권리자·채권액·배당순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 반영 여부. 사건 청구금액 844,173,424원이 현재 예상배당표에는 0원으로 나타나므로 배당 계산을 별도로 다시 맞춰야 합니다.
- 세금 선순위 가능성. 국세·지방세 관련 압류 이력이 다수 존재합니다. 당해세가 있으면 배당순위와 실제 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대확인서를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격은 실거래 확인 후 판단. 본건과 직접 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래가가 없으므로 1,250,000,000원이 저렴하다는 전제를 두지 마세요.
- 토지거래허가구역 확인. 2026.12.31까지 아파트 부지 관련 허가구역 지정 내용이 확인되므로 경매취득 시 적용 여부와 후속 절차를 관할기관 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
표면만 보면 간단합니다. 신건 최저가 1,250,000,000원, 확인된 임차인 없음, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준으로 계산된 2022.09.02 오산시 압류는 2022.09.06 해제됐고, 실제 경매를 신청한 제너럴대부의 담보권은 2025년에 설정·이전된 구조입니다. 여기에 신청채권 844,173,424원이 현재 예상배당표에는 반영되지 않는 불일치까지 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수액이 보이지 않는다”는 점과 “실제 말소기준과 배당관계는 원본 재검증이 필요하다”는 점을 동시에 봐야 합니다. 가격 측면에서도 동일 조건의 최신 실거래 근거가 없으므로 감정가 12.5억을 시세 대비 할인 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전에는 말소기준권리, 제너럴대부 담보권, 신청채권 배당반영, 세금, 실제 점유와 실거래 사례를 순서대로 맞춰보는 것이 핵심입니다.
