서울중앙지방법원 2026타경100101. 서울 관악구 봉천동 비쥬타운2차 3층 302호, 전용면적 기준 29.69㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 300,000,000원이 아니라 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 김민진은 2022.06.13 전입·점유, 2022.05.25 확정일자를 갖추고 보증금은 350,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.18 접수됐고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액을 매수인이 인수합니다.
현재 300,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,000,000원을 먼저 제외한 295,000,000원이 김민진에게 배당되고, 남는 보증금 55,000,000원은 매수인 부담입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 300,000,000원 + 55,000,000원 = 355,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 커지므로 전체 부담은 보증금 약 350,000,000원 수준에서 거의 고정되는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.69㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤석천 (2024.08.28 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 376,772,652원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.10.07 의정부세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 김민진의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다. 반면 말소기준권리인 압류와 그 이후 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김민진 전유부분 전부 | 2022.06.13 확정일자 2022.05.25 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 | 2026.01.30 |
| 홍대기 | 2025.10.21 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 | 2026.02.02 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
비쥬타운2차의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 303,400,000원이지만, 2022년과 2024년의 350,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05 257,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 257,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.89㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2024.08 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.06 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.12 | 29.30㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 29.89㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 257,000,000원 |
최저가 300,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 116.7%입니다. 여기에 현재 회차 인수액 55,000,000원을 더한 실질취득 355,000,000원은 최신 거래 257,000,000원과 최근 12개월 평균 257,000,000원을 크게 웃돕니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -18.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 303,400,000원만 근거로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 김민진 보증금 | 350,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 376,772,652원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김민진 보증금 중 295,000,000원이 배당되고 55,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 376,772,652원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소가 있을 경우 임차인의 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수 증가를 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% | 300,000,000원 | 55,000,000원 | 현재 실질취득 355,000,000원 |
| 1회 유찰 시 80% | 240,000,000원 | 114,160,000원 | 낙찰가 하락과 함께 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 64% | 192,000,000원 | 161,488,000원 | 보증금 미배당분이 더 커짐 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 비쥬타운2차는 11세대이며 준공일은 2016.05.19입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 최저가 300,000,000원이 아니라 인수액까지 합친 355,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 김민진 임차권 확인. 전입 2022.06.13, 확정일자 2022.05.25, 임차권등기 2024.06.18, 보증금 350,000,000원 및 배당요구 사실을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 홍대기 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 당해세나 최우선변제 등 실제 배당순위 변수가 존재하면 김민진의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 303,400,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 257,000,000원, 최근 추세 -18.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 증가하므로 최저가 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 물건은 권리와 가격을 분리해 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 김민진의 대항력 있는 임차권 보증금은 350,000,000원이고, 현재 최저가 300,000,000원보다 큽니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 55,000,000원, 실질취득은 355,000,000원입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 257,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -18.4%입니다. 최저가 자체가 최근 시세의 116.7%인 데다, 실제 비교해야 할 실질취득은 그보다 더 높습니다. 특히 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 김민진의 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 할인”이 아니라 “선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담”입니다.
