서울중앙지방법원 2026타경100139. 신림큐브 4층 405호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔 1개호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적 비교대상은 16.46㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 4층입니다. 현재 소유자는 김영숙입니다.
권리구조의 핵심은 일반 근저당보다 먼저 갖춰진 임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.05.23, 확정일자는 2022.05.24, 주민등록일자는 2022.07.06, 점유개시일자는 2022.07.11로, 말소기준권리인 2023.03.02 지완 근저당보다 앞섭니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
다만 이 보증금 신고는 보증기관의 대위·승계 구조입니다. 한국토지주택공사는 최연화의 보증금을 승계한 보증기관으로 표시돼 있어 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최연화 1명으로 보아야 합니다. 현황조사상 최연화의 전입일 2026.01.28은 말소기준권리 뒤이므로 그 전입 자체만으로는 독립적인 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 1개호 이용 · 비교면적 16.46㎡ · 10층 중 4층 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,807,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 신림큐브 · 96세대 · 2015.04.22 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.03.02 지완 근저당권이며 채권최고액은 1,126,500,000원입니다. 이후 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최연화 · 실제 임차인 | 2026.01.28 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 · 보증기관 승계 | 2022.07.06 / 2022.05.24 | 140,000,000원 | 선순위 | 우선변제 중복합산 금지 |
한국토지주택공사의 140,000,000원은 최연화 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 확약서상 승계 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 가격으로 보면 신건은 높다
신림큐브 동일 면적대 거래 중 최근 12개월 6건의 평균은 93,975,000원입니다. 전체 12건 평균 104,229,166원보다도 최근 평균이 낮고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -17.9%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 17.05㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 17.05㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 16.46㎡ | 4 | 89,250,000원 |
| 2025.03 | 17.05㎡ | 3 | 98,600,000원 |
| 2024.11 | 16.46㎡ | 2 | 96,500,000원 |
| 2024.11 | 16.46㎡ | 2 | 96,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 93,975,000원 |
최신 거래는 2025.10의 91,000,000원이고, 신건 최저매각가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 117.1%입니다. 전체 12건 평균 104,229,166원과 비교해도 105.5%입니다. 최근 거래 흐름이 -17.9%인 상황에서 110,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 142,807,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 부족분 32,340,000원이 발생하지만, 2026.04.14 확약서로 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시에도 ‘인수액 증가’에 속지 말아야 한다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 110,000,000원 | 32,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 88,000,000원 | 53,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 70,400,000원 | 71,267,200원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 승계 임차권에 대해 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하는 확약이 제출돼 있어, 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 가격 판단은 각 회차의 매각가 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 2호선 신림역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 405호이며 위생·급배수·난방·승강기·전기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 12,170,000원/㎡, 토지는 평지의 부정형입니다.
- 도로. 북측·동측으로 폭 6미터 내외, 서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균이 93,975,000원이고 최근 거래 추세가 -17.9%인 반면 신건가는 110,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.14 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유지되는지 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 최연화 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최연화 전입 확인. 현황조사상 2026.01.28 전입은 말소기준권리 2023.03.02보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 104,229,166원보다 최근 12개월 평균 93,975,000원과 최신 거래 91,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래가 이전 구간 대비 -17.9%이므로 현재 최저가 110,000,000원을 할인된 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 처음 보면 선순위 임차보증금 140,000,000원이 감정가 110,000,000원보다 커 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 32,340,000원의 부족분이 나타납니다. 그러나 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저매각가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 93,975,000원의 117.1%이고 최신 거래 91,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -17.9%이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 최근 시세 대비 높은 신건 가격과 환금성입니다.
