서울중앙지방법원 2026타경100316. 서초구 잠원동 ‘반포센트럴자이’ 104동 22층 2201호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 정조자이고, 말소기준은 2023.09.19. 이지현 근저당권 2,000,000,000원입니다. 이후 근저당권부채권에 주식회사엠제이럭셔리그룹의 근질권이 설정됐고 가처분도 있었지만, 가처분 2건은 2026.07.09. 등기상 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
권리에서 큰 금액의 인수 부담이 잡히지 않는 대신, 가격에는 안전마진이 없습니다. 최근 12개월 평균은 4,753,333,333원, 최신 거래는 4,600,000,000원인데 신건 최저가는 5,250,000,000원입니다. 전체 12건 평균 4,492,916,666원보다 높다는 사실보다도, 더 최근의 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 최저가가 최근 시세 위에 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 잠원동 162 반포센트럴자이 104동 22층 2201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·다용도실·팬트리·발코니 · 24층 건물 중 22층 |
| 사용승인 | 2020.04.28 |
| 소유자 | 정조자 · 2020.12.29 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 5,250,000,000원 / 5,250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지현 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
확인된 임차인 없음. 다만 감정평가 참고사항에는 임대 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 말소기준인 2023.09.19 근저당권 이후 2026.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2024.04.09 설정됐던 근저당권 및 근질권 관련 가처분은 2026.07.09 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건은 높다
반포센트럴자이는 757세대, 사용승인일은 2020.04.28입니다. 아래는 전용 84.94~84.98㎡ 범위의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 저가 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 4,753,333,333원과 최신 거래 4,600,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 4,680,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 35 | 4,980,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 27 | 4,990,000,000원 |
| 2025.07 | 84.95㎡ | 27 | 4,990,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 16 | 5,000,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 27 | 4,990,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 19 | 4,300,000,000원 |
| 2025.03 | 84.94㎡ | 29 | 4,250,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 31 | 4,035,000,000원 |
| 2024.07 | 84.94㎡ | 2 | 3,400,000,000원 |
| 2024.07 | 84.95㎡ | 3 | 3,700,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 4,753,333,333원 |
최근 12개월 평균은 4,753,333,333원, 최신 2026.08 거래는 4,600,000,000원입니다. 현재 최저가 5,250,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.4%입니다. 또한 최근 12건 표본의 최고 거래가 5,000,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 인수액 0원이라는 권리상 장점을 감안하더라도 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,900,000원 |
| 1. 근저당 · 이지현 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,195,100,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 2,000,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,195,100,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 5,250,000,000원 | 2,000,000,000원 | 3,195,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 4,200,000,000원 | 2,000,000,000원 | 2,155,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 3,360,000,000원 | 2,000,000,000원 | 1,324,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3·7·9호선 고속버스터미널역 북서측에 위치하며, 인근은 대단위 아파트 단지·다세대주택·학교·공원·관공서·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 고속버스터미널역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 22층으로, 사용승인일은 2020.04.28입니다. 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 화재탐지·소화, 스프링클러, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 26,700,000원/㎡입니다. 감정요항표에는 토지거래계약허가구역 지정기간 2025.10.01~2026.12.31이 기재돼 있습니다.
- 단지·거래. 757세대이며 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 가격 추세는 이전 표본 대비 +7.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 4,492,916,666원보다 최근 12개월 평균 4,753,333,333원과 최신 거래 4,600,000,000원을 중심으로 응찰가격을 판단하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 110.4%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 해석하면 안 됩니다.
- 근질권 관계 대조. 1번 근저당권부채권에 설정된 주식회사엠제이럭셔리그룹의 근질권과 실제 배당·말소 관계를 등기 원본 및 배당관계 서류에서 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 참고사항에는 임대 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 2026.12.31까지의 토지거래계약허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023.09.19 이지현 근저당권이고, 2024년 가처분 2건은 2026.07.09 이미 말소됐습니다. 권리 측면에서는 인수금액이 가격을 끌어올리는 구조가 아닙니다.
하지만 실질취득액은 현재 최저가와 같은 5,250,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 4,753,333,333원의 110.4%입니다. 최신 2026.08 거래가 4,600,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +7.9%라고 해도 현재 신건 최저가 자체가 최근 시세 위에 있다는 사실은 바뀌지 않습니다. 이 물건은 권리 인수보다 가격이 핵심 리스크인 사건입니다.
