전주지방법원 2025타경31220. 전주시 완산구 평화동2가 현대아파트 105동 208호를 대상으로 한 강제경매입니다. 가장 먼저 구분해야 할 점은 아파트 한 세대 전체가 아니라 공유자 심현재의 5분의 1 지분만 매각된다는 사실입니다. 2019.11.05 상속을 원인으로 심정선·심철무·심현재·심혜정·심회무가 각 5분의 1씩 공유하게 되었고, 심현재 지분에 2024.12.03 국의 압류가 들어온 뒤 2025.05.15 신용보증기금이 강제경매를 개시했습니다.
등기상 과거 한국주택은행·북전주농업협동조합 근저당은 이미 2001년에 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준점은 2024.12.03 심현재 지분 압류입니다. 다만 이 사건의 실질적인 난점은 말소되는 등기보다 지분매각 구조와 임차인에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이말순이 208호에 2024.08.09 전입한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6 현대아파트 105동 2층208호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 아파트 1세대 이용 · 20층 중 2층 |
| 매각대상 | 공유자 심현재 지분 5분의 1 |
| 공유자 | 심정선·심철무·심현재·심혜정·심회무 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 28,300,000원 / 13,867,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 399,111,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 비고 | 지분매각 · 공유자우선매수 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 등기보다 지분·점유가 핵심
과거 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매는 심현재 지분에 대한 압류와 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 실제 임차인 1명이 확인되며, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 임차보증금 승계 가능성을 0원으로 확정해선 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이말순 | 208호 | 2024.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최저가를 전체 세대 실거래와 직접 비교하면 안 된다
현대아파트 전용 59.97㎡의 최근 거래는 확인되지만, 이 사건은 한 세대 전체가 아닌 5분의 1 지분매각입니다. 따라서 최저가 13,867,000원을 전체 세대 최근 12개월 평균 148,062,500원이나 최신 거래 158,000,000원과 직접 나눠 “시세의 몇 %”라고 평가하는 방식은 적절하지 않습니다. 아래 실거래는 전체 세대의 시장 기준선으로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 169,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 7 | 159,500,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 20 | 138,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 8건 | 148,062,500원 |
최신 거래는 2026.05의 158,000,000원, 최근 12개월 평균은 148,062,500원입니다. 전체 표본 평균 147,875,000원과도 큰 차이가 없고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.4%입니다. 즉 제공된 거래 흐름 자체가 뚜렷한 하락장으로 읽히지는 않습니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 전체 1세대 거래가격이고, 본건은 지분매각이므로 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,606원 |
| 1. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 399,111,466원 | 13,217,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신청채권자 미배당액은 385,894,072원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상 이를 실제 인수위험 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 2층 208호입니다.
- 입지. 신성초등학교 남측 인근으로, 주위는 중·고층 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로1류·소로2류 관련 제한이 확인됩니다.
- 단지. 현대아파트 539세대, 사용승인일은 1996.05.29입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 이어지고 있으나, 본건은 전체 세대가 아닌 지분매각이므로 일반 매매와 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득 대상은 심현재의 5분의 1 지분입니다. 낙찰로 아파트 208호 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서 비고에 공유자우선매수 1회 제한이 명시돼 있습니다. 응찰 전 우선매수권 행사 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이말순의 전입일은 2024.08.09이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 및 실제 승계액을 확정하기 전까지 인수위험을 0원으로 가정하지 마세요.
- 실거래 비교 방식. 최근 12개월 평균 148,062,500원과 최신 거래 158,000,000원은 전체 1세대 가격입니다. 최저가 13,867,000원과 단순 비율 비교하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 다음 회차 가격은 9,706,900원, 그다음은 6,794,830원이지만, 지분·임차·우선매수 리스크 자체는 가격 하락으로 없어지지 않습니다.
- 배당표 해석. 배당모형의 매수인 인수액 0원은 임차보증금 미상 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계, 공유지분 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
현재 최저가는 감정가 28,300,000원에서 두 차례 유찰돼 13,867,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 심현재의 5분의 1 지분만 매각되고, 공유자우선매수권이 있으며, 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다.
전체 세대 최근 12개월 평균 148,062,500원과 최신 거래 158,000,000원은 아파트 전체 가격을 보여주는 참고선일 뿐, 13,867,000원짜리 지분을 “시세보다 매우 싸다”고 평가하는 근거가 될 수 없습니다. 등기상 소멸관계는 비교적 단순하지만 지분 환금성·공유관계·임차인 승계 가능성이 동시에 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 숫자보다 권리와 점유관계를 먼저 확인해야 하는 고난도 지분경매로 보는 것이 타당합니다.
