전주지방법원 2025타경31240. 전주시 완산구 서신동 중흥아파트 106동 7층 707호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 최기연이며, 2016.06.07. 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 145,000,000원입니다. 이후 이규수가 2022.03.31. 전입·점유를 개시했고, 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 2024.04.01. 이루어졌습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 감정가보다 얼마나 떨어졌는지를 보는 일이 아닙니다. 임차인의 대항력과 배당 부족분, 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약을 함께 분석해야 합니다. 최저가만 보면 시세 대비 저렴하지만, 확약이 없었다면 실제 부담은 시세 이상이었기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 962-2 중흥아파트 106동 7층 707호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 74 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 7층 |
| 동일 평형 시세 기준 | 전용 59.96㎡대 · 거래 비교 대상 면적 59.955㎡ |
| 소유자 | 최기연 (2016.06.07. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 |
| 유찰 현황 | 5회 유찰 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,966,775원 |
| 임차인 | 이규수 · 보증금 185,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 | 확약 반영 실질 0원 · 확약 미반영 원칙상 66,395,400원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미
권리관계의 출발점은 2025.05.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정이 말소기준권리로 분석되어 있으나, 이보다 먼저 이규수의 전입과 확정일자, 임차권등기가 존재합니다. 따라서 임차권이 경매개시결정보다 선순위라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.
과거 한국주택은행·교보생명보험·삼성화재해상보험 등의 근저당권과 종전 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험의 과거 가압류, 고현우의 종전 강제경매개시결정 역시 말소 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 핵심은 이규수의 임차권등기와 이번 강제경매개시결정입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 이규수 건물 전유부분 전부 |
전입 2022.03.31 확정 2022.03.02 임차권등기 2024.04.01 |
185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 확약 적용 실질 인수 0원 |
이규수는 임대차계약일 2022.03.01., 확정일자 2022.03.02., 전입 및 점유개시일 2022.03.31.로 확인됩니다. 2024.04.01. 임차권등기를 하였고, 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 경쟁력
전주 서신동 중흥아파트의 동일 평형 비교 거래는 전용 59.96㎡대입니다. 최근 거래 12건의 평균은 182,583,333원이고, 현재 최저가 121,100,000원은 그 66.3%입니다. 이 비교는 확약에 의해 실제 인수금이 0원이 된다는 전제에서만 유효합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.96㎡ | 9 | 178,000,000원 |
| 2026.10 | 59.96㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.09 | 59.96㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 13 | 192,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 182,583,333원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~200,000,000원입니다. 별도로 확인되는 최신 거래가는 2026.10.의 178,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 감정가 173,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 현재 최저가는 감정가보다 훨씬 낮게 형성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 · 이규수 보증금 | 185,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 193,966,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 집행비용 2,495,400원을 추정 반영한 가상 배분입니다. 이 계산에서는 임차인 보증금 부족분 66,395,400원이 발생하지만, 해당 부족분의 매수인 인수는 확약으로 실질 0원으로 평가합니다. 확약에 따른 실제 배당·권리처리 방식과 당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰(70%) | 121,100,000원 | 66,395,400원 | 0원 |
| 6회 유찰(56%) | 96,880,000원 | 90,263,840원 | 0원 |
| 7회 유찰(44.8%) | 77,504,000원 | 109,291,072원 | 0원 |
회차별 계산에서 보듯 확약 미반영 시 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 확약이 그대로 유효하다면 매수인의 해당 보증금 인수액은 모든 회차에서 0원으로 평가되므로, 최저매각가 인하가 실질취득금액 인하로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주서일초등학교 남측 인근에 자리하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 남측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고, 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스승강장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 15층 중 7층입니다. 벽지·타일 마감 및 샷시창, 위생·급배수·난방·소방·경보설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(서신1)이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지 공시지가 기준은 1,036,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 약 20m와 10m의 포장도로에 접하며, 북측 도로가 주 출입로입니다.
- 환금성. 시세 비교 단지의 세대수는 630세대, 준공일은 1998.08.28.입니다. 최근 거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표는 경매 수요 측면에서 경계할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.08.07.자 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기말소 동의를 확인하고 해당 매각조건에 적용되는지 검증해야 합니다.
- 선순위 임차권. 이규수의 전입일 2022.03.31., 확정일자 2022.03.02., 임차권등기일 2024.04.01. 및 보증금 185,000,000원을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 배당 부족분. 현재 회차의 원칙상 보증금 부족분은 66,395,400원입니다. 확약에 의한 실질 0원 처리와 실제 배당·말소 절차를 구분하여 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기만으로 현재의 점유자나 명도 상태를 단정하지 말고 현황조사와 현장을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 대상. 등기상 명칭은 중흥아파트이고 시세 비교 단지명은 중흥S-클래스로 표기됩니다. 동일 단지·평형의 거래인지 원본과 대조하고 층·향·수리 상태에 따른 차이를 검토하세요.
- 5회 유찰 원인. 평균 유찰 횟수가 높은 단지이므로 단순한 가격 문제인지, 권리 인수 부담이나 점유·명도 문제에 따른 응찰 기피인지 확인하는 것이 좋습니다.
- 입찰자금. 낙찰대금 외에 법원 공고상의 입찰보증금, 취득 부대비용, 관리비 체납 및 명도 관련 비용을 별도 점검해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든다”
이 사건은 5회 유찰된 저가 아파트이면서 동시에 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 경매입니다. 최저가 121,100,000원이라는 숫자 하나만으로 판단해서는 안 됩니다. 확약이 없었다면 보증금 인수 부담을 합한 실질취득은 최근 시세를 웃돌아, 가격 할인이라는 판단 자체가 성립하지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사의 2026.08.07.자 확약이 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 매수인이 해당 임차보증금 잔액을 떠안지 않으므로 실질 인수 0원, 현재 최저가 기준 실질취득 121,100,000원으로 분석할 수 있습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 66.3%입니다.
다만 평균 5.0회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%라는 단지 경매 통계와 실제 점유 확인 필요성, 확약에 대한 의존도를 감안하면 무조건적인 우량 물건으로 단정하기 어렵습니다. 확약 확인이 선행되면 가격 경쟁력이 있는 조건부 접근 대상, 확약이 불확실하면 인수형 고위험 물건이라는 것이 이 사건의 결론입니다.
