전주지방법원 2025타경31240. 전주시 완산구 서신동 중흥아파트 106동 7층 707호, 시세 비교 대상 전용면적은 59.955㎡입니다. 소유자 최기연은 2016.06.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 2016.06.24 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2025.05.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 이규수는 이보다 앞선 2022.03.31 주민등록·점유개시와 2022.03.02 확정일자를 갖추고, 2024.04.01 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙대로라면 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 173,000,000원 가정 배당에서는 임차인 배당액이 169,778,000원이라 15,222,000원이 미변제됩니다.

다만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 2026.08.07 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이규수에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이규수에게만 적용됩니다. 원칙적으로 확약 밖 임차인이 있다면 그 인수위험은 별도로 남지만, 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 이규수 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소

실제 임차인은 1명입니다. 이규수는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.02이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 말소기준인 2025.05.19보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 173,000,000원’으로 비교

확약으로 주된 인수액이 실질적으로 해소되므로, 현재 회차의 매수인 실질취득은 173,000,000원입니다. 시세 데이터상 단지명은 중흥S-클래스, 비교면적은 전용 59.96㎡이고 최근 12개월 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 186,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 200,000,000원입니다.

거래 범위는 167,000,000원~208,000,000원이고, 현재 실질취득 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력이 그대로 유지된다는 전제에서 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건이 아니라, 실질취득 자체가 최근 거래 평균보다 낮은 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미변제액은 15,222,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 법정 인수 구조의 금액이며, 2026.08.07 확약을 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 193,966,775원은 이 가정 배당에서 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주서일초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 남측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 지나고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 7층 707호이며 기본 위생·급배수·난방·소방·경보설비가 되어 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 북측 및 동측으로 약 20m와 10m 포장도로에 접하고 북측 도로를 주 출입로로 이용합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(서신1)이며 서일초등학교 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 1,036,000원/㎡이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 거래자료. 중흥S-클래스 630세대, 사용승인 관련 준공일은 1998.08.28로 집계되어 있으며 최근 12개월 전용 59.96㎡ 거래는 12건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 첨부 확약서와 직접 대조하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당 계산상 미변제 보증금은 15,222,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 이규수 1명이며 보증기관 승계 중복신고자가 아닙니다. 확약은 이규수에게만 적용됩니다.
• 현재 가격 기준 비교. 실질취득 173,000,000원을 최근 12개월 평균 186,916,666원 및 최신 거래 200,000,000원과 비교하세요.
• 유찰 이력 확인. 사건은 4회 유찰로 표시되어 있고 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 173,000,000원입니다. 회차·매각조건을 법원 공고와 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태까지 단정하지 말고 현황을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이었지만, 확약이 결론을 바꿨다”

이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 최우선 리스크입니다. 현재 매각가 173,000,000원 가정에서는 배당 후 15,222,000원이 남아 매수인 인수 구조가 됩니다. 그러나 2026.08.07 제출된 확약서로 이규수는 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 173,000,000원입니다.

가격도 최저가 자체가 아니라 이 실질취득 173,000,000원으로 비교해야 합니다. 최근 12개월 전용 59.96㎡ 평균은 186,916,666원이고 최신 거래는 200,000,000원, 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 따라서 데이터상 가격은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 4회 유찰 이력이 있고, 권리 안전성의 핵심이 확약서의 유효한 반영에 달려 있으므로 최종 판단은 확약서 원문과 법원 매각조건의 대조가 전제되어야 합니다.