20,889,000원
부산지방법원 2024타경108256. 부산 사하구 하단동 동화마을 4층 403호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 주민수이며, 등기상 핵심 권리는 2016.02.25 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 공동담보목록 제2016-35호가 기재돼 있습니다.
임차권자 하성웅은 보증금 60,000,000원, 전입 2019.06.20, 확정일자 2021.05.18, 점유개시 2021.06.17로 등기돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리인 2016.02.25보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 2023.11.02로 후순위여서 매각으로 소멸하며, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동남로1389번길 13-7, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 주민수 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 20,889,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 농협 근저당이 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당은 2016.03.04 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2016.02.25 농협은행주식회사 근저당입니다. 이후 2023.11.02 하성웅의 주택임차권, 2024.08.07 강제경매개시결정, 2025.05.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 따라서 이 자료 기준으로는 낙찰자가 인수할 권리가 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원이지만 인수 대상은 아니다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성웅 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.20 | 2021.05.18 | 60,000,000원 | 없음 | 0원 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 부족하다
감정가는 87,000,000원, 현재 최저매각가는 20,889,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 14,622,300원, 6회 유찰 시 10,235,610원으로 계산돼 있습니다.
다만 동화마을의 동일 면적 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 단지 자료상 28세대이고 대상 면적 19.4㎡는 비교 면적과 일치하지 않으며, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 776,002원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 672,000,000원 | 20,112,998원 |
| 2. 경매개시결정 · 하성웅 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 792,000,000원 중 20,112,998원이 배당되고, 미배당액은 771,887,002원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 4층 403호이며, 승강기·급배수·소화전·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 4m 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(36m 이하)·상대보호구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 292.0㎡이고 공시지가는 2,228,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 농협은행 근저당 2016.02.25, 하성웅 전입 2019.06.20, 임차권등기 2023.11.02의 순서를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증금 실제 지급관계 확인. 하성웅은 임차권자이면서 경매개시결정 채권자이므로 임대차계약서와 보증금 지급자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 하단동 인근 유사 다세대·연립주택의 실제 거래가와 매물 호가를 직접 비교하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 물건 상태·면적·시장성·가격 등에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 현장 상태. 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 내부 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남는 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.02.25 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 하성웅의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 있더라도 낙찰자 인수액은 0원입니다.
문제는 가격 판단입니다. 감정가 87,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 20,889,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 권리 인수 위험은 낮고, 가격·환금성 검증은 별도로 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
