전주지방법원 2025타경31246. 김제시 청하면 동지산리 1010-4의 토지와 공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 공장(육가공 공장)과 1~2층 공장(사무실)이고, 토지는 2,748㎡입니다. 현재 최저매각가는 726,754,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이번 사건의 핵심은 가격보다 농지취득자격증명, 건축물대장 미등록, 공사 중단 상태와 권리 말소 확인입니다.
등기상 가장 눈에 띄는 부분은 2024.11.05. 하나은행 가처분이 2024.11.28. 근저당권보다 먼저 등기돼 있다는 점입니다. 등기 순서만 보면 선순위 권리처럼 보이지만, 매각물건명세서 비고에는 2026.02.12. 하나은행 보정서 제출에 따라 해당 가처분이 근저당과 동시에 직권말소대상이라고 명시돼 있습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31246 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 청하면 동지산리 1010-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(육가공 공장) · 1~2층 공장(사무실) |
| 토지 | 2,748㎡ · 지목 답 · 현황 공업용 건부지 · 공시지가 24,300원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인하이그린푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,118,817,600원 / 726,754,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,727,091,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(저수조) 포함 |
① 권리 흐름 — 가처분은 보정서에 따라 직권말소대상
말소기준은 2024.11.28. 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 2,760,000,000원입니다. 2025.03.27.에는 신용보증기금이 확정채권 일부 대위변제로 1,727,091,831원을 일부 이전받았고, 2025.05.21. 신용보증기금의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
특정 임차인 내역은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 시세 비교자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 726,754,000원으로 감정가 2,118,817,600원의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 508,727,799원, 5회 유찰 시는 356,109,459원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 공장·토지 물건은 건물 상태, 농지 규제, 사용승인·건축물대장 상태, 실제 영업 가능성 등에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 726,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,667,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 717,086,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 2,760,000,000원 중 717,086,460원이 배당되는 시나리오이며 미배당은 2,042,913,540원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 토지·건물 현황과 규제
- 이용상태. 공장(육가공 공장)과 1~2층 공장(사무실)로 이용되는 것으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 답이지만 현황은 공업용 건부지이며, 지상에 정화조시설물이 설치 중입니다.
- 토지 규모. 2,748㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역 포함, 농업진흥구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 건축물 상태. 목록 2·3은 건물 등기만 등록돼 있고 건축물대장은 미등록 상태입니다.
- 공사 상태. 목록 2는 내부 공사가 진행 중 중단된 상태입니다.
- 설비. 3-나에는 기본적인 급·배수설비가 기재돼 있습니다.
- 입지. 청하면사무소 북측 인근의 면소재지 주변 농경지대이며, 차량 접근 가능하고 인근 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 보증금 몰수와 직결
목록 1은 공부상 지목이 답이기 때문에 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각물건명세서에는 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 발급 신청이 가능하므로 매수 신청 전에 발급 가능 여부를 확인하라고 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 기관에서 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수입니다.
- 가처분 말소 원본 대조. 2024.11.05. 가처분이 2026.02.12. 하나은행 보정서에 따라 근저당과 동시에 직권말소대상이라는 내용을 매각물건명세서·보정서 원본에서 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 목록 2·3은 건축물대장 미등록 상태입니다. 등기사항과 실제 건물 현황을 대조해야 합니다.
- 공사 중단 범위 확인. 목록 2 내부 공사가 진행 중 중단된 상태이므로 잔여 공사 범위와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각이며 제시외 건물인 저수조가 포함되고, 토지 위 정화조시설물도 설치 중입니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 ‘입찰 자격과 현황’이 먼저다
이 사건은 감정가 2,118,817,600원에서 세 번 유찰돼 최저가가 726,754,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 매수인 인수액이 0원이고, 문제처럼 보이는 2024.11.05. 가처분도 2026.02.12. 하나은행 보정서에 따라 직권말소대상으로 명시돼 있습니다.
하지만 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 건축물대장 미등록, 내부 공사 중단, 공부상 답과 현황 공업용 건부지의 차이까지 확인해야 합니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 “34%니까 싸다”는 결론은 보류하고, 농취증 발급 가능성과 현장 사용가치를 먼저 검증하는 접근이 맞습니다.
