부산지방법원 2025타경3396. 감천동 남성타워아파트 7층 707호, 전유부분 84.84㎡의 아파트입니다. 소유자는 장경진이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2014년 8월 12일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤로 부산신용보증재단·신한카드·오케이저축은행·서울보증보험의 가압류가 순서대로 붙었고, 2025년 9월 22일 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입세대는 입찰 전 원본 조사로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 7층 707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 암남공원로 527 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유부분 84.84㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 장경진 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 104,233,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.08.12. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류 28,316,654원, 신한카드 가압류 6,491,727원, 오케이저축은행 가압류 18,196,244원, 서울보증보험 가압류 90,014,790원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협·부산공동어시장·수협·감천1동새마을금고· 비엔케이캐피탈 관련 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
남성타워 전용 84.84㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 136,900,000원으로 감정가 134,000,000원이 그보다 낮아 보이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.84㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2025.05 | 84.84㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 84.84㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2022.11 | 84.84㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2021.10 | 84.84㎡ | 14 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 123,333,333원 |
최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균 123,333,333원보다 10,666,667원 높고, 데이터상 비율은 108.6%입니다. 최신 거래인 2025년 6월 126,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군에 비해 -21.6%의 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 136,900,000원 대비 97.9%라는 숫자만으로 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,316,654원 | 11,324,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,491,727원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 18,196,244원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,014,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 263,019,415원 중 추정 배당액은 131,324,000원, 미배당액은 131,695,415원입니다. 부산은행 배당은 채권최고액 120,000,000원 기준으로 계산되어 있으며, 사건의 신청채권액은 104,233,035원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 134,000,000원 | 131,324,000원 | 131,695,415원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 158,120,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 179,203,095원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원으로 내려가며, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 83,816,320원으로 신청채권액 104,233,035원에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 7층 707호이며, 위생설비·소화전설비·승강기설비·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 서하향 경사지에 조성된 부정형 토지이며, 동측으로 폭 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 657,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·거래. 남성타워는 74세대, 준공일 1994.06.15입니다. 확인된 동일 면적 거래는 5건이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.6%로 하락했습니다.
- 면적 확인. 등기사항전부증명서상 전유부분은 84.84㎡, 집합건축물대장상 전유부분은 85.0329㎡로 기재되어 있으며, 차이 0.1929㎡는 관리사무소 면적으로 설명되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 136,900,000원보다 최근 12개월 평균 123,333,333원과 최신 거래 126,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -21.6%이므로, 과거 고가 거래 152,000,000원·162,500,000원에 기대어 가격을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 전입세대·점유자·명도 대상을 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2014.08.12. 부산은행 근저당권과 그 이후 가압류의 등기 순위를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 부산은행 배당액 120,000,000원은 채권최고액 기준 추정이고, 사건 신청채권액은 104,233,035원입니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 체납관리비와 당해세 등 매각대금 배분에 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 현재 자료상 임차인 승계가 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 다만 신건 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균 123,333,333원의 108.6%, 최신 거래 126,000,000원보다 8,000,000원 높은 수준입니다. 동시에 최근 거래 추세는 -21.6%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, 최근 거래 흐름과 비교해 현재 가격을 얼마나 보수적으로 볼 것인가에 있습니다.
