부산지방법원 2025타경4122. 부산광역시 사하구 구평동 현대그린빌라 102동 101호, 전용 75.05㎡ 다세대주택입니다. 소유자 한택영은 2022년 1월 21일 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 우리카드·부산신용보증재단·신한카드·삼성카드의 가압류가 차례로 등기됐으며, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리의 기준점은 2022.01.21 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 69,300,000원으로, 해당 근저당권과 뒤따르는 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 등기상 권리 소멸과 실제 점유 문제를 구분해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2022년 1월 21일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 과거 한국주택은행 및 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 우리카드·부산신용보증재단·신한카드·삼성카드의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 과거 거래보다 높은 신건 가격

현대그린빌라의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 1월, 전용 75.05㎡, 1층, 102,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 해당 거래금액의 102.9%입니다.

확인된 거래는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있는 2022년 거래 1건입니다. 따라서 이 거래가를 현재 시장가격으로 그대로 인정하거나, 단일 거래만으로 시세의 상승·하락 추세를 확정하기는 어렵습니다. 다만 현재 최저가가 확인된 거래가격보다 높은 것은 분명하므로, 과거 거래 대비 저렴하다는 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

집행비용 2,270,000원 추정 및 채권최고액 기준의 예시 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인의 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 별도 점유관계 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 늘어나는 미배당

현재 회차의 최저가는 105,000,000원이고, 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원으로 산정되어 있습니다. 유찰 횟수가 늘면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

다만 유찰 후 최저가가 내려간다는 사실만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 최신 거래가 부족하고 임대관계도 미상인 만큼, 각 회차의 최저가를 실제 취득 비용과 현재 시장가격에 다시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 구평동 구평초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다. 건물 현상은 보통으로 평가되었습니다.
• 층·주차. 등기상 1층 101호입니다. 감정평가서에는 1층에 주차가 가능하고 해당 호실의 위치가 2층과 유사하다는 설명이 있습니다. 현장 방문 시 실제 출입 동선과 채광을 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 전기공급설비 저촉 사항이 있습니다. 토지는 남동하향 완경사지에 위치하며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 전체 12세대 규모의 소규모 다세대주택이며 준공일은 1998.03.12입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 거래 1건이므로 실제 거래 유동성을 판단할 자료가 충분하지 않습니다. 매도 시 거래기간과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 확인. 과거 거래 102,000,000원만으로 현재 가치를 결정하지 마세요. 동일 면적의 최신 실거래와 인근 다세대주택의 거래가격을 대조해야 합니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 105,000,000원은 확인된 과거 실거래의 102.9%입니다. 최신 시세와 비교하기 전에는 가격상 이익을 전제로 입찰하지 않는 것이 중요합니다.
• 점유·임차관계. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 및 실제 점유자를 확인해 대항력·보증금 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 하나은행 근저당권이 말소기준인지, 후순위 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 배당 부족액 오인 금지. 신건 예상 미배당 31,066,237원은 매수인 인수액이 아닙니다. 권리 인수와 채권자 배당 부족을 구분해야 합니다.
• 유찰 가격 재검토. 유찰 시나리오상 84,000,000원과 67,200,000원이 제시되어 있으나, 실제 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 건물·토지 현장 조사. 소규모 다세대주택의 유지관리 상태, 1층 주차 공간과 출입 동선, 완경사 지형, 전기공급설비 저촉 사항을 확인해야 합니다.
• 부대비용 확인. 취득 관련 비용, 명도비용, 미납 관리비와 별도 부담 가능성이 있는 금액을 확인해 실제 취득 비용에 반영해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

부산 현대그린빌라 102동 101호는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 분석에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권자에게 31,066,237원의 미배당이 발생해도 이를 매수인의 인수금으로 더할 이유는 없습니다.

그러나 확인된 임차인 0명과 임대관계 미상은 서로 다른 의미입니다. 점유관계와 대항력 문제를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 105,000,000원은 확인된 2022년 실거래 102,000,000원의 102.9%입니다. 2022년 단일 거래만으로 현재 시세를 판단할 수 없고, 12세대 규모의 소규모 빌라라는 점에서 환금성 검토도 필요합니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회는 참고 자료일 뿐, 이번 경매의 유찰을 보장하지 않습니다.

결론적으로 등기상 인수 구조는 단순하지만, 현재 가격의 경쟁력과 실제 점유관계는 추가 검증이 필요합니다. 신건에서 무리하게 가격을 확정하기보다 최신 실거래, 현장 상태 및 점유·임차관계를 확인한 뒤 현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하는 접근이 적절합니다.