부산지방법원 2025타경101521. 부산 북구 금곡동 금곡협진태양아파트 101동 16층 1607호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 18층 구조입니다. 등기상 소유자는 서회경이며 2010년 12월 6일 매매를 원인으로 2011년 1월 11일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 130,000,000원입니다.
현재 권리분석에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2016년 4월 11일 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 17,668,981원입니다. 이후의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현황 확인 없이 점유관계를 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101521 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 97-11 금곡협진태양아파트 101동 16층1607호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 효열로162번길 41 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 67.97㎡ · 지상 18층 중 16층 |
| 소유자 | 서회경 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 79,533,826원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.04.11 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류입니다. 2023년 국 압류, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 현대캐피탈 주식회사 명의의 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당권 중 다수는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 149,000,000원은 최근 평균의 109.0%
협진태양·조성아파트 동일 면적 67.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 136,666,666원이고, 가장 최근 2026년 8월 거래는 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 149,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.97㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 67.97㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 67.97㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 67.97㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 67.97㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 67.97㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.03 | 67.97㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 67.97㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2026.01 | 67.97㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 67.97㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 67.97㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 67.97㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 평균 | 67.97㎡ | 12건 | 136,666,666원 |
거래 범위는 125,000,000원~165,000,000원, 최근 12개월 평균은 136,666,666원입니다. 감정가와 최저가는 149,000,000원으로 최근 평균의 109.0%입니다. 특히 동일한 16층 거래가 2026년 6월 145,000,000원에 존재하고, 최신 2026년 8월 거래는 130,000,000원이므로 신건 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 17,668,981원 | 17,668,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,445,019원 |
149,000,000원 매각을 가정한 추정표입니다. 비엔케이캐피탈 청구금액 17,668,981원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 금곡역이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 18층 건물의 16층 1607호이며, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 택지개발지구이며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,020,000원/㎡입니다.
- 단지. 협진태양·조성아파트는 576세대이며 준공일은 1994.10.17입니다. 동일 면적 최근 12건의 거래가액은 125,000,000원에서 165,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 136,666,666원의 109.0%입니다. 가격 할인 없이 권리관계만 보고 접근하지 않도록 주의해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 119,200,000원, 2회 유찰 95,360,000원입니다. 실제 다음 회차 가격은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세·배당 변동. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 당해세와 배당순위에 따른 변동 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 먼저
이 물건은 제공된 권리판정과 배당추정만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상이므로 현장 점유 확인은 남아 있습니다. 가격 측면에서는 더 분명합니다. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 136,666,666원의 109.0%이고 최신 거래 130,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 할인보다 가격 수준과 실제 점유관계 검증입니다.
