부산지방법원 2025타경101694. 부산 북구 금곡동 신화명리버뷰자이 105동 16층 1604호 아파트입니다. 감정 이용상태도 공동주택(아파트)로 확인되고, 29층 건물 내 16층입니다. 현재 말소기준권리는 2019.07.15 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 264,000,000원입니다. 이후 존속하는 주식회사피플펀드컴퍼니 근저당권, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인된 사람이 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 이 사건에서 더 분명한 부담은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 100.5%로 이미 최근 시세 수준을 웃돌기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101694 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 1918 신화명리버뷰자이 105동 16층 1604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9646㎡ · 29층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 김은혜 · 2019.07.15 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,677,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.15 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2016.01.27 하나은행 근저당권은 2019.07.15 이미 말소됐고, 2020년부터 2022년 사이 주식회사엘아이지캐피탈대부 관련 근저당권과 질권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에 직접 영향을 주는 후순위 권리 중 주식회사피플펀드컴퍼니의 153,400,000원 근저당권과 신한카드의 12,787,117원 가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
신화명리버뷰자이 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 402,875,000원입니다. 현재 최저매각가 405,000,000원은 이 최근 평균의 100.5%입니다. 최신 거래도 2026.09 400,000,000원으로, 신건 최저가가 최신 거래보다 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 28 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 423,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 376,500,000원 |
| 평균 | 84.9646㎡ | 12건 | 402,875,000원 |
최근 거래 범위는 375,000,000원부터 445,000,000원까지이고, 최근 12개월 평균은 402,875,000원입니다. 2026.09 최신 거래는 400,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 405,000,000원은 최근 평균의 100.5%이므로, 최근 시세 대비 가격 가점을 줄 수 있는 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,450,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 153,400,000원 | 134,550,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,787,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 430,187,117원, 예상 배당액은 398,550,000원이며 미배당은 31,637,117원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격은 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 405,000,000원 | 398,550,000원 | 31,637,117원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 111,523,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 175,415,917원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액이 낙찰가를 상쇄하는 구조가 아니라, 실제 응찰가격 자체가 투자 판단의 중심이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방조달청 남측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 율리역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 16층 1604호이며 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,188,000원/㎡입니다.
- 단지. 신화명리버뷰자이는 792세대, 2015.06.19 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래가 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 402,875,000원이며, 현재 최저가는 그보다 높은 405,000,000원입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 평형 거래는 400,000,000원입니다. 현재 최저가보다 낮은 최신 거래가 존재합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 주식회사피플펀드컴퍼니 근저당권, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 405,000,000원, 1회 유찰 시 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2019.07.15 주식회사하나은행 근저당권 뒤의 존속 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 신건 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 402,875,000원의 100.5%이고, 최신 거래 400,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지를 점검하는 것입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 가격은 아직 보수적으로 볼 구간입니다.
