부산지방법원 2025타경101933. 명지 두산위브 포세이돈 101동 12층 1202호, 감정평가상 공동주택(아파트)입니다. 말소기준은 2016.02.25 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 268,800,000원입니다. 이후 같은 현대캐피탈 명의 근저당 3건과 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 권리와 전혀 다른 이야기입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 398,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 333,375,000원, 최신 2026.09 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 119.4%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101933 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3234 명지 두산위브 포세이돈 101동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 위치 | 공동주택(아파트) · 15층 건 내 12층 1202호 |
| 실거래 비교면적 | 84.98㎡ · 비교대상 84.9807㎡ |
| 소유자 | 김성철 · 2024.12.16 상속 · 2025.04.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 327,179,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 내역은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다. 갑구에는 2025.07.23 파산선고 등기도 별도로 존재하므로 그 처리 상태 역시 원본 등기와 매각서류에서 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 119.4%
명지두산위브포세이돈 동일 면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 333,375,000원이고, 최저 거래는 289,500,000원, 최고 거래는 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 352,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 6 | 289,500,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 347,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 333,375,000원 |
최근 실거래는 289,500,000원~370,000,000원 범위이고 평균은 333,375,000원입니다. 신건 최저가 398,000,000원은 이 최근 평균보다 높고, 최신 거래 370,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차는 가격상 보수적으로 봐야 하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,200,000원 | 16,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,428,000원 |
신건 398,000,000원 가정에서는 채권최고액·청구금액 기준으로 채권자에게 388,200,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 3,428,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호초등학교 남서측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지·단지내 상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지. 명지두산위브포세이돈은 1,256세대이며 준공일은 2013.03.15입니다.
- 도로. 아파트단지는 북측·동측·서측 광대로, 남측 중로와 접하고 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 국가산업단지·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·정방형, 공시지가 1,253,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건은 289,500,000원부터 370,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원입니다. 1회 유찰 가격부터 최근 12개월 평균 333,375,000원 아래로 내려갑니다.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 파산선고 등기. 갑구에 2025.07.23 부산회생법원의 파산선고가 기재되어 있으므로 원본 등기와 매각서류에서 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 성격. 현대캐피탈 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 확정채권과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만 가격은 무겁다
이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격입니다. 예상배당 기준 매수인 인수는 0원이고, 말소기준권리 이후의 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 평균 333,375,000원의 119.4%이고 최신 거래 370,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차에서는 권리의 단순함만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 1회 유찰 시 가격은 318,400,000원으로 최근 평균 아래로 내려가는 만큼, 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수 여부보다 어느 회차의 가격에서 접근하느냐에 있습니다.
